Kurz erklärt
Eine Wohnung im Ausland ist eine einzelne, schwer verkäufliche Anlage in fremder Währung, die Arbeit macht. Dafür können Sie darin Urlaub machen, sie vermieten oder später selbst dort wohnen. Tagesgeld und breit gestreute Fonds sind schnell verfügbar, schon mit kleinen Beträgen möglich und machen kaum Arbeit, bieten aber keinen Ort zum Wohnen. Welche Form zu Ihnen passt, hängt vor allem davon ab, ob Sie die Wohnung selbst nutzen wollen und wie viel Ihres Vermögens darin gebunden wäre.
Zum VergleichDiese Seite ist keine Anlageberatung. Sie nennt keine Renditen und empfiehlt keine Anlageform.
Drei typische FälleVergleich
Acht Merkmale, die über Risiko und Aufwand entscheiden. Gegenübergestellt sind eine einzelne Wohnung und Geldanlagen wie Tagesgeld oder breit gestreute Fonds.
Allgemeine Merkmale der Anlageformen, keine Aussage über einzelne Projekte, Banken oder Fonds. Steuern hängen von Ihrem Wohnsitz ab.
Ein Verkauf dauert Wochen bis Monate, der Preis ist offen
Tagesgeld täglich, Fondsanteile meist an jedem Handelstag
Wer Geld kurzfristig brauchen könnte, sollte es nicht in einer einzelnen Wohnung binden.
Ein Gebäude, eine Stadt, ein Markt
Ein Fonds kann Tausende Wertpapiere enthalten
Je größer der Anteil der Wohnung am Vermögen, desto mehr hängt von einem einzigen Markt ab.
Preise meist in US-Dollar, Mieten oft in Lari
Tagesgeld in Euro, Fonds mit oder ohne Fremdwährung
Kursbewegungen können Mietertrag und Verkaufserlös in Euro verändern, in beide Richtungen.
Mieter, Verwaltung, Instandhaltung, Steuererklärung vor Ort
Konto oder Depot, jährliche Steuerbescheinigung
Eine Verwaltung nimmt Arbeit ab, kostet aber einen Anteil der Einnahmen.
Kredit in Georgien oder Grundschuld auf eine Immobilie im Heimatland
Wertpapierkredite sind für Privatanleger riskant
Ein Kredit verstärkt Gewinne und Verluste. Der Zins muss zuerst verdient werden.
In Georgien keine Grunderwerbsteuer, aber Anwalt, Reisen, Ausbau
Tagesgeld meist ohne Gebühr, Fonds mit jährlichen Kosten
Bei einer Wohnung fallen hohe Kosten schon beim Kauf an, laufende kommen hinzu. Bei Fonds verteilen sich die Kosten über die Jahre.
In Georgien 5 % auf Wohnraummiete, Verkauf nach mehr als 2 Jahren Besitz steuerfrei, dazu Regeln im Heimatland
Besteuerung der Erträge im Wohnsitzland
Ob und wie Ihr Heimatland Miete und Verkauf erfasst, regeln sein Steuerrecht und das Abkommen mit Georgien. Lassen Sie das prüfen.
Urlaub, Probewohnen, später Umzug
Reine Geldanlage
Der Nutzen einer eigenen Wohnung lässt sich nicht in einer Rendite ausdrücken. Er gehört trotzdem in die Rechnung.
Wie Sie Miete und Kosten einer Wohnung in Batumi ehrlich rechnen, zeigt der Ratgeber zur Rendite.
Mietrendite in BatumiFälle und Maßstäbe
Dieselbe Wohnung kann für drei Käufer drei verschiedene Anlagen sein. Es kommt darauf an, wofür Sie sie kaufen.
Sie verbringen einige Wochen im Jahr dort und vermieten den Rest. Die Wohnung ersetzt Hotelkosten und bringt Einnahmen, ist aber in der Hauptsaison belegt, wenn Sie selbst kommen wollen. Rechnen Sie die eigene Nutzung als Vorteil, nicht als Ertrag.
Sie nutzen die Wohnung nie selbst. Dann muss sie sich mit Miete und Verkaufserlös gegen Tagesgeld und Fonds behaupten, nach allen Kosten, Steuern und Währungseffekten. Ziehen Sie vom Bruttoertrag Verwaltung, Service Charge, Leerstand und Instandhaltung ab.
Sie wollen später in Georgien leben. Dann ist die Wohnung eher Wohnraum als Anlage, und Lage, Gebäude und Alltag zählen mehr als die Miete. Eine Immobilie über 150.000 US-Dollar Marktwert kann zudem den Weg zu einer Aufenthaltserlaubnis öffnen.
Jeder Euro in der Wohnung fehlt anderswo. Was Einlagen aktuell bringen, veröffentlichen die Notenbanken: in Deutschland die Bundesbank, in Österreich die Oesterreichische Nationalbank, in der Schweiz die Schweizerische Nationalbank. Den Rahmen im Euroraum setzen die Leitzinsen der Europäischen Zentralbank. Vergleichen Sie Ihre Rechnung für die Wohnung mit diesen Reihen, nicht mit Zahlen aus einem Exposé.
Einlagen bei Banken in der EU sind nach der Einlagensicherungsrichtlinie bis 100.000 Euro je Kunde und Bank geschützt. In der Schweiz sichert esisuisse Einlagen bis 100.000 Franken je Kunde und Bank. Für eine Wohnung gibt es keine solche Sicherung. Hier schützt Sie nur Ihre eigene Prüfung von Bauträger, Vertrag und Register.
Legen Sie fest, welchen Anteil Ihres Vermögens Sie höchstens binden wollen und wie lange Sie ohne dieses Geld auskommen. Informationen zu Risiken von Geldanlagen veröffentlichen die BaFin und die Verbraucherzentralen. Für Ihre persönliche Lage sprechen Sie mit einer unabhängigen Beratung.
Häufige Fragen
Ob es sich lohnt, Wohnung oder ETF, Rendite, Risiken und Steuern.
Das hängt davon ab, wofür Sie sie kaufen und welchen Anteil Ihres Vermögens sie bindet. Als reine Anlage muss sie nach Kosten, Steuern und Währungseffekten mit Einlagen und Fonds mithalten. Wer sie auch selbst nutzt, bewertet einen Vorteil, der in keiner Rendite steht.
Das lässt sich allgemein nicht beantworten, und wir geben keine Empfehlung. Ein breit gestreuter Fonds ist schnell verfügbar und macht kaum Arbeit. Eine Ferienwohnung bindet viel Geld in einem Objekt, bietet aber eigene Nutzung. Beides schließt sich nicht aus.
Eine allgemeine Zahl gibt es nicht, und wir nennen keine Renditen. Für Ihre Rechnung zählt der Nettoertrag: Miete abzüglich Verwaltung, Service Charge, Leerstand, Instandhaltung und Steuern, umgerechnet in Ihre Währung. Renditen in Exposés sind oft Bruttowerte.
Bauträger und Fertigstellung beim Neubau, Leerstand, schwankende Mieten, Währung, ein langsamer Verkauf und Rechtsänderungen im Ausland. Dazu kommt das Klumpenrisiko, wenn ein großer Teil des Vermögens in einer Wohnung steckt.
In Georgien zahlen Privatpersonen 5 % auf Mieteinnahmen aus Wohnraum. Ob und wie Ihr Wohnsitzland die Einnahmen zusätzlich erfasst, regelt das Doppelbesteuerungsabkommen. Deutschland, Österreich und die Schweiz stellen sie nach ihren Abkommen frei, berücksichtigen sie aber beim Steuersatz für das übrige Einkommen.
Zuletzt geprüft am 3. November 2026. Quellen: Europäische Zentralbank (ecb.europa.eu): Leitzinsen, Deutsche Bundesbank (bundesbank.de), Oesterreichische Nationalbank (oenb.at), Schweizerische Nationalbank (snb.ch): Zinsstatistik, Einlagenzinsen der Banken, Richtlinie 2014/49/EU über Einlagensicherungssysteme, Art. 6 Abs. 1; esisuisse (esisuisse.ch): Fragen und Antworten zur Einlagensicherung, BaFin (bafin.de) und Verbraucherzentralen (verbraucherzentrale.de): Informationen für Anleger, Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge): Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinne von Privatpersonen; Abkommen Deutschlands, Österreichs und der Schweiz mit Georgien, jeweils Art. 6 und 23. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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