Währungsrisiko: Lari, Dollar, Euro
Warum Preise in Dollar stehen und wo der Wechselkurs Ihr Ergebnis trifft.
Risiken beim Kauf in Georgien. Zehn Punkte, jeder mit Quelle und Gegenmittel.
Kurz erklärt
Ausländer dürfen in Georgien Wohnungen kaufen und als Eigentümer im öffentlichen Register eintragen lassen. Die Risiken liegen weniger im Recht als im einzelnen Projekt und in Ihrer Prüfung. Die wichtigsten sind ein Bauträger, der nicht oder spät fertig baut, Betrug bei Zahlung und Eigentum, das Währungsrisiko und ein Wiederverkauf, der länger dauern kann als geplant. Viele davon lassen sich an einer öffentlichen Quelle prüfen, vor allem im Register der NAPR.
Die zehn RisikenDie Risiken eines einzelnen Neubauprojekts, von der Genehmigung bis zum Zahlungsplan, behandelt eine eigene Seite.
Sicher kaufen beim NeubauRisikoregister
Zehn Risiken, gleich aufgebaut.
Jeder Punkt sagt, was bekannt ist, wo Sie es prüfen, was Sie tun können und wo es weitergeht. Stand ist das Datum der letzten Prüfung oben auf dieser Seite.
Eigentum und Belastungen
Bekannt: Wer Eigentümer ist und welche Hypotheken oder Pfändungen bestehen, steht verbindlich im öffentlichen Register. Quelle: National Agency of Public Registry (napr.gov.ge). Was Sie tun: Auszug vor jeder Zahlung abrufen und mit dem Vertrag abgleichen. Mehr: Grundbuchauszug lesen und prüfen.
Baugenehmigung und Inbetriebnahme
Bekannt: Ein Neubau braucht eine Genehmigung und am Ende einen Verwaltungsakt zur Inbetriebnahme, erst dann werden Wohnungen einzeln eingetragen. Quelle: Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019 (matsne.gov.ge). Was Sie tun: Nummer und Datum der Genehmigung verlangen und bei der Stadt prüfen. Mehr: Baugenehmigung prüfen.
Bauverzug und Insolvenz
Bekannt: Wie gut Ihre Anzahlungen geschützt sind, regelt vor allem der Vertrag mit dem Bauträger. Quelle: Zivilgesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge). Was Sie tun: Zahlungen an den Baufortschritt binden, Vormerkung im Register vereinbaren, Bauträger und Vorprojekte prüfen. Mehr: Bauverzug, Insolvenz des Bauträgers.
Betrug
Bekannt: Forbes Polska hat im November 2025 über polnische Käufer berichtet, die beim Wohnungskauf in Georgien betrogen wurden, und über Bauträger, die Wohnungen als White Frame bewerben und als Black Frame verkaufen. Quelle: Forbes Polska, 16. November 2025 (forbes.pl). Was Sie tun: Nur auf das Konto der im Vertrag genannten Firma zahlen, Verkäufer im Register prüfen, keinen Zeitdruck akzeptieren. Mehr: Betrug erkennen.
Währung
Bekannt: Georgien hat einen flexiblen Wechselkurs, den laut Nationalbank die wirtschaftlichen Grunddaten bestimmen. Viele Neubauten werden in US-Dollar angeboten. Quelle: National Bank of Georgia (nbg.gov.ge), Optimal Exchange Rate Policy und offizieller Tageskurs. Was Sie tun: Kaufpreis, Mieten und Kosten in Ihrer eigenen Währung durchrechnen. Mehr: Währungsrisiko.
Wiederverkauf
Bekannt: Nach mehr als zwei Jahren Besitz ist der Verkauf einer Wohnung für Privatpersonen in Georgien steuerfrei; wie schnell sich ein Käufer findet, sagt kein Gesetz. Quelle: Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge). Was Sie tun: Lage, Größe und Ausstattung nach der Nachfrage wählen, nicht nach dem Rabatt. Mehr: Wohnung verkaufen.
Vermietung
Bekannt: Auf Wohnraummiete zahlen Privatpersonen 5 %, Auslastung und Miete hängen von Lage und Saison ab. Quelle: Steuergesetzbuch Georgiens, Revenue Service (rs.ge). Was Sie tun: Mit belegten Zahlen vergleichbarer Wohnungen rechnen, nicht mit Prospektwerten. Mehr: Mietrendite in Batumi, Mietgarantie.
Erdbeben und Naturgefahren
Bekannt: Georgien liegt in einer seismisch aktiven Zone, und die Erdbebennorm PN 01.01-09 legt für jeden Ort eine Bemessungsstärke fest. An der Küste kommen viel Regen und hohe Luftfeuchte dazu. Quelle: Norm PN 01.01-09 (matsne.gov.ge), USGS; Klimastrategie Adscharien mit UNDP Georgia (2013). Was Sie tun: Statik und Baujahr des Gebäudes erfragen, Versicherung mit Blick auf die Ausschlüsse wählen. Mehr: Erdbebenrisiko, Wohnung versichern.
Land und Politik
Bekannt: Die politische Lage kann sich ändern. Das Auswärtige Amt und das britische FCDO veröffentlichen Reise- und Sicherheitshinweise zu Georgien und passen sie an. Quelle: diese Hinweise auf auswaertiges-amt.de und gov.uk. Was Sie tun: Die Hinweise vor Reise und Kauf lesen und mit Datum ablegen, Entscheidungen auf diese Hinweise stützen statt auf Schlagzeilen. Mehr: Ist Georgien sicher.
Bank und Geldwäscheprüfung
Bekannt: Banken in Deutschland und Georgien prüfen Auslandsüberweisungen und können die Herkunft der Mittel nachfragen, bevor sie Geld freigeben. Quelle: Gesetz Georgiens zur Verhinderung von Geldwäsche Nr. 5226 von 2019, Aufsicht durch die Nationalbank (nbg.gov.ge). Was Sie tun: Kontoauszüge, Kaufvertrag und Steuerbescheide vorab bereitlegen. Mehr: Mittelherkunft nachweisen, Kaufpreis überweisen.
Alle Seiten zum Risiko
Jedes Risiko im Detail.
Jede Seite beantwortet eine Frage gründlich, nennt ihre Quellen und das Datum der letzten Prüfung.
Betrug beim Immobilienkauf erkennen
Sieben Maschen, jede mit der Prüfung, die sie aufdeckt.
Bauverzug in Georgien
Was Sie tun können, wenn der Bauträger den Termin nicht hält.
Insolvenz des Bauträgers
Was das Gesetz sagt, wenn der Bauträger nicht mehr zahlen kann.
Streit mit dem Bauträger
Forderung, Mediation, Gericht und Vollstreckung in Georgien.
Erdbebenrisiko in Georgien
Gefährdung, Baunorm und die Fragen an den Bauträger.
Politische Lage in Georgien
EU-Prozess, Reisehinweise und Eigentumsschutz, nach amtlichen Quellen.
Häufige Fragen
Fragen zu den Risiken.
Sicherheit, Nachteile, Neubau, Wiederverkauf und politische Lage.
Ist der Immobilienkauf in Georgien sicher?
Ausländer dürfen in Georgien Wohnungen kaufen, für landwirtschaftliche Flächen gelten Beschränkungen. Das Eigentum wird in einem öffentlichen Register eingetragen. Die Risiken liegen vor allem im einzelnen Projekt, bei der Zahlung und in Ihrer Prüfung. Wer Register, Genehmigung und Vertrag prüft, verringert viele davon.
Welche Nachteile hat eine Immobilie in Georgien?
Die wichtigsten sind das Währungsrisiko gegenüber dem Euro, ein Wiederverkauf, der dauern kann, und beim Neubau die Abhängigkeit vom Bauträger. Dazu kommen Naturgefahren wie Erdbeben und eine politische Lage, die Sie verfolgen sollten.
Was ist das größte Risiko beim Neubaukauf?
Dass der Bauträger spät oder gar nicht fertig baut, während Sie schon gezahlt haben. Binden Sie Zahlungen an den Baufortschritt, prüfen Sie Genehmigung und Vorprojekte und sichern Sie Ihren Anspruch, wenn möglich, durch eine Vormerkung im Register.
Kann ich die Wohnung später wieder verkaufen?
Ja, an jeden Käufer, auch an Ausländer. Nach mehr als zwei Jahren Besitz ist der Verkauf für Privatpersonen in Georgien steuerfrei. Wie schnell und zu welchem Preis Sie verkaufen, hängt von Lage, Gebäude und Markt ab.
Wo verfolge ich die politische Lage in Georgien?
In den Reise- und Sicherheitshinweisen des Auswärtigen Amts, für Briten beim FCDO. Beide nennen das Datum ihres letzten Stands. Unsere Seite zur politischen Lage fasst den Stand mit Datum zusammen.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Register und Auszüge, Regierungsverordnung Georgiens Nr. 255 vom 31. Mai 2019 (Baugenehmigung und Inbetriebnahme); Zivilgesetzbuch und Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge), Nationalbank Georgiens (nbg.gov.ge): Optimal Exchange Rate Policy, offizieller Wechselkurs und Bankenaufsicht; Gesetz zur Verhinderung von Geldwäsche Nr. 5226 vom 30. Oktober 2019 (matsne.gov.ge), Forbes Polska (forbes.pl), 16. November 2025: Bericht über geschädigte polnische Käufer in Georgien, Erdbebennorm PN 01.01-09, Ministerverordnung Nr. 1-1/2284 von 2009 (matsne.gov.ge); USGS Earthquake Hazards Program; Climate Change Strategy of Ajara (Autonome Republik Adscharien mit UNDP Georgia, 2013), Auswärtiges Amt (auswaertiges-amt.de) und FCDO (gov.uk): Reise- und Sicherheitshinweise Georgien. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Weitere Risiken im Detail.
Drei Themen, die andere Seiten vertiefen: Währung, Mietrendite und die Prüfung der Mittelherkunft.
Prüfen, bevor Sie zahlen.
Auf jeder Projektseite sehen Sie Bauträger, Genehmigung und Zahlungsplan. Die Prüfung im Register machen Sie selbst oder mit Ihrem Anwalt.