Sanierung statt Abwicklung
Das Gesetz kennt neben dem Konkurs ein Sanierungsverfahren. Dann kann der Betrieb mit einem Plan weiterlaufen, dem die Gläubiger zustimmen. Für Käufer kann das den Weiterbau bedeuten. Garantiert ist das nicht.
Bauträger insolvent in Georgien. Was im Register steht, zählt zuerst.
Kurz erklärt
Wird ein Bauträger in Georgien insolvent, hängt Ihre Lage davon ab, was im öffentlichen Register steht. Eingetragenes Eigentum gehört nicht zur Insolvenzmasse. Wer nur einen Vertrag hat, ist in der Regel ungesicherter Gläubiger und meldet seine Forderung im Verfahren nach dem Gesetz von 2020 an. Eine Bank mit Hypothek auf dem Grundstück wird aus dieser Sicherheit vorrangig befriedigt.
Ihre Position im VerfahrenEine gesetzliche Pflicht, Käufergeld bei Neubauten auf ein Treuhandkonto zu legen, haben wir im georgischen Recht nicht gefunden.
Was Sie jetzt tun könnenIhre Position
Was das Gesetz sagt und was offen ist.
Grundlage ist das Gesetz über Rehabilitation und kollektive Befriedigung von Gläubigerforderungen vom 18. September 2020. Wo die Rechtslage für Neubaukäufer nicht geklärt ist, sagen wir das.
Eingetragenes Eigentum
Steht die Wohnung bereits auf Ihren Namen im Register, ist sie Ihr Eigentum und nicht Vermögen des Bauträgers. Wer ein dingliches Recht an einer Sache hat, kann nach Art. 60 des Gesetzes verlangen, dass sie aus der Masse ausgesondert wird.
Vorgemerktes Recht: offen
Art. 60 erlaubt auch, Vermögen aus der Masse zu lösen, wenn ein gegenseitiger Vertrag im Wesentlichen erfüllt ist und der Vertrag den Eigentumsübergang vorsieht. Ob das für eine vorgemerkte, weitgehend bezahlte Wohnung im Rohbau gilt, ist in der veröffentlichten Rechtsprechung nicht gefestigt. Lassen Sie das im Einzelfall prüfen.
Nur ein Vertrag
Ohne Eintragung haben Sie eine vertragliche Forderung auf Rückzahlung oder Schadensersatz. Im Verfahren sind Sie damit in der Regel ungesicherter Gläubiger. Der Bericht über die Gläubiger ordnet sie in gesicherte, bevorrechtigte, ungesicherte und dem Schuldner nahestehende Gläubiger.
Hypothek der Bank
Hat eine Bank den Bau mit einer Hypothek auf dem Grundstück finanziert, wird ihre Forderung aus dieser Sicherheit befriedigt. Art. 58 Abs. 6 verweist dafür auf Art. 105. Welche Belastungen vor Ihrem Recht eingetragen sind, zeigt der Registerauszug des Grundstücks.
Treuhandkonto: der Vergleich mit Dubai
In Dubai müssen Bauträger Zahlungen für Off-Plan-Wohnungen nach Gesetz Nr. 8 von 2007 auf ein Treuhandkonto je Projekt einzahlen, auf das Gläubiger des Bauträgers nicht zugreifen dürfen. Eine vergleichbare Pflicht haben wir im georgischen Recht nicht gefunden. Ohne Treuhandvereinbarung im Vertrag geht Ihr Geld in das Vermögen des Bauträgers.
Städtische Programme
Nach einem Bericht von Georgia Today vom 27. November 2025 zeigt das Rathaus Tbilisi auf einer öffentlichen Karte Daten der städtischen Inspektion: für die Nutzung freigegebene Gebäude und Baustellen, auf denen die Arbeiten ausgesetzt wurden. Der Bericht nennt außerdem ein städtisches Programm für unfertige Bauten. Einen Anspruch auf Fertigstellung begründet das nicht. Ob ein Gebäude einbezogen ist, zeigt nur eine Mitteilung der Stadt.
Vorgehen
Vier Schritte, sobald ein Verfahren läuft.
Fristen im Insolvenzverfahren sind kurz. Handeln Sie, sobald Sie von einem Antrag gegen den Bauträger erfahren.
- 1
Register prüfen
Ziehen Sie einen aktuellen Auszug für Ihre Wohnung und für das Grundstück. Er zeigt, ob Ihr Eigentum oder Ihr Recht eingetragen ist und welche Hypotheken bestehen.
- 2
Forderung anmelden
Gläubiger melden ihre Forderung innerhalb von 30 Tagen, nachdem sie über die Zulassung des Antrags benachrichtigt wurden. Wer nicht benachrichtigt wurde, hat 30 Tage ab Kenntnis, höchstens bis ein Jahr nach Eröffnung.
- 3
Mit anderen Käufern sprechen
Käufer im selben Gebäude haben oft die gleiche Lage. Gemeinsam teilen Sie Anwaltskosten, sammeln Unterlagen und können über einen Weiterbau durch einen anderen Bauträger verhandeln.
- 4
Anwalt beauftragen
Ein Anwalt mit Erfahrung im Insolvenzrecht meldet die Forderung, vertritt Sie gegenüber dem Verwalter und prüft, ob Ihre Wohnung aus der Masse ausgesondert werden kann.
Wie viel zurückfließt
Wie viel ungesicherte Gläubiger am Ende erhalten, hängt von Masse, Sicherheiten und Verfahren ab. Amtliche Erfahrungswerte für Neubaukäufer sind uns nicht bekannt.
Häufige Fragen
Fragen zur Insolvenz des Bauträgers.
Eigentum, Geld zurück, Bankhypothek und eingefrorene Baustellen.
Was passiert mit meiner Wohnung, wenn der Bauträger in Georgien insolvent wird?
Ist die Wohnung auf Ihren Namen eingetragen, gehört sie Ihnen und nicht zur Insolvenzmasse. Haben Sie nur einen Vertrag, sind Sie in der Regel ungesicherter Gläubiger und melden Ihre Forderung im Verfahren an.
Bekomme ich mein Geld zurück, wenn der Bauträger insolvent ist?
Das lässt sich vorab nicht sagen. Gesicherte Gläubiger werden aus ihren Sicherheiten befriedigt. Daneben kennt das Gesetz bevorrechtigte Forderungen, etwa Löhne für drei Monate. Die genaue Rangfolge erklärt Ihnen Ihr Anwalt für das konkrete Verfahren. Wie viel für ungesicherte Gläubiger bleibt, hängt vom Vermögen des Bauträgers ab.
Geht die Bank des Bauträgers vor?
Hat die Bank eine Hypothek auf dem Grundstück, wird sie aus dieser Sicherheit befriedigt. Ob Ihr Recht davor oder dahinter eingetragen ist, zeigt der Registerauszug.
Gibt es in Georgien ein Treuhandkonto für Neubaukäufer?
Eine gesetzliche Pflicht haben wir nicht gefunden. Manche Bauträger bieten freiwillig Zahlungen über eine Bank oder ein Treuhandkonto an. Das steht dann in Ihrem Vertrag.
Hilft die Stadt Tbilisi bei eingefrorenen Bauten?
Nach einem Bericht von Georgia Today zeigt das Rathaus auf einer öffentlichen Karte Baustellen, auf denen die Arbeiten ausgesetzt wurden, und hat ein Programm für unfertige Bauten. Einen Rechtsanspruch auf Fertigstellung haben Käufer daraus nicht.
Zuletzt geprüft am 3. November 2026. Quellen: Gesetz Georgiens über Rehabilitation und kollektive Befriedigung von Gläubigerforderungen vom 18. September 2020, Art. 3 (Begriff der bevorrechtigten Forderung), 5, 25, 58, 60 und 105 (matsne.gov.ge), Gesetz Georgiens über das öffentliche Register (matsne.gov.ge); National Agency of Public Registry (napr.gov.ge), Dubai, Gesetz Nr. 8 von 2007 über Treuhandkonten für Bauprojekte, Art. 3, 6, 7 und 9 (dlp.dubai.gov.ae), Georgia Today, 27. November 2025: Bericht über die Karte des Rathauses Tbilisi zu freigegebenen Gebäuden und ausgesetzten Baustellen (Sekundärquelle, eine amtliche Mitteilung der Stadt lag uns nicht vor). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Den Registerauszug zuerst.
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