Zuerst Mediation
Das Gesetz über Mediation gilt im Wesentlichen seit dem 1. Januar 2020. Die Teilnahme ist grundsätzlich freiwillig. Auf Antrag einer oder beider Seiten macht ein Gericht eine Einigung aus privater Mediation vollstreckbar.
Bauverzug in Georgien. Ihr Vertrag bestimmt, was Ihnen zusteht.
Kurz erklärt
Wird Ihr Neubau in Georgien nicht rechtzeitig fertig, lesen Sie zuerst Ihren Kaufvertrag. Viele Verträge sehen eine Vertragsstrafe pro Tag oder Monat vor und ab einem bestimmten Verzug ein Rücktrittsrecht. Setzen Sie dem Bauträger schriftlich eine angemessene Nachfrist. Verstreicht auch diese, erlaubt Ihnen das Zivilgesetzbuch in der Regel den Rücktritt, und Sie können Ihre Zahlungen zurückverlangen.
Der Weg in vier SchrittenDiese Seite behandelt einen Bauträger, der den Termin verpasst, aber zahlungsfähig ist. Bei einer Insolvenz gelten andere Regeln.
Wenn der Bauträger insolvent istVorgehen
Vier Schritte, vom Vertrag bis zur Entscheidung.
Gehen Sie die Schritte in dieser Reihenfolge. Jeder Schritt schafft die Belege, die Sie für den nächsten brauchen.
- 1
Vertrag lesen
Suchen Sie vier Klauseln: den Fertigstellungstermin, eine Kulanzfrist danach, die Vertragsstrafe und einen spätesten Termin, ab dem Sie zurücktreten dürfen. Prüfen Sie auch, was der Vertrag als höhere Gewalt gelten lässt.
- 2
Baufortschritt belegen
Sammeln Sie datierte Fotos, Bauberichte des Bauträgers, Ihre Zahlungsbelege und den Schriftverkehr. Mehr Gewicht als Fotos hat der Bericht eines Bauingenieurs, der die Baustelle selbst besichtigt hat.
- 3
Schriftlich mahnen
Schreiben Sie an die Adresse, die der Vertrag für Mitteilungen nennt, mit Zugangsnachweis und georgischer Übersetzung. Nennen Sie den versäumten Termin und setzen Sie eine angemessene Nachfrist für die Fertigstellung.
- 4
Entscheiden
Nach Ablauf der Frist haben Sie drei Wege: weiter warten und die Vertragsstrafe verlangen, mit dem Bauträger einen neuen Termin vereinbaren oder zurücktreten und Ihr Geld zurückfordern.
Wenn keine Einigung gelingt
Dann entscheidet ein georgisches Gericht oder ein Schiedsgericht, je nachdem, was Ihr Vertrag vorsieht. Wie das abläuft, steht im Ratgeber zum Streit mit dem Bauträger.
Ihre Mittel
Was Ihnen hilft und was Sie selbst in Gefahr bringt.
Jedes Mittel hat eine Bedingung. Die Übersicht ersetzt keine Rechtsberatung. Lassen Sie Ihren Fall von einem unabhängigen Anwalt in Georgien prüfen.
Vertragsstrafe
Das Zivilgesetzbuch erlaubt Vertragsstrafen, sie müssen aber schriftlich vereinbart sein. Ist sie unverhältnismäßig hoch, kann das Gericht sie herabsetzen. Ob Sie neben der Strafe weiteren Schaden ersetzt verlangen können, lassen Sie für Ihren Vertrag prüfen.
Raten zurückhalten
Nur sicher, wenn der Vertrag es bei Verzug ausdrücklich erlaubt. Ohne diese Klausel geraten Sie womöglich selbst in Verzug, und manche Verträge erlauben dem Bauträger dann die Kündigung unter Einbehalt eines Teils Ihrer Zahlungen.
Rücktritt
Nach dem Rücktritt müssen beide Seiten zurückgeben, was sie erhalten haben. Sie verlieren damit die Wohnung und haben nur noch einen Anspruch auf Rückzahlung. Der ist so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit des Bauträgers.
Eingetragenes Recht
Nach dem Registergesetz lässt sich ein Recht an einer Immobilie vormerken, um seine spätere Eintragung zu sichern. Ein solches vorgemerktes Recht oder bereits eingetragenes Eigentum macht es dem Bauträger deutlich schwerer, die Einheit ein zweites Mal zu verkaufen. Prüfen Sie im Registerauszug, ob Ihr Recht dort steht und welche Hypotheken vor Ihnen eingetragen sind.
Gemeinsam mit anderen Käufern
Sind mehrere Käufer im selben Gebäude betroffen, teilen Sie Anwaltskosten und Belege. Ein gemeinsames Schreiben hat beim Bauträger mehr Gewicht, die Ansprüche bleiben aber einzeln je Vertrag.
Häufige Fragen
Fragen zum Bauverzug.
Entschädigung, Raten, Rücktritt und Fristen: was Käufer oft fragen, wenn der Termin verstreicht.
Was kann ich tun, wenn mein Neubau in Batumi nicht fertig wird?
Lesen Sie zuerst die Klauseln zu Termin, Vertragsstrafe und Rücktritt in Ihrem Vertrag. Belegen Sie den Baustand, mahnen Sie den Bauträger schriftlich und setzen Sie eine Nachfrist. Danach können Sie die Vertragsstrafe verlangen, neu verhandeln oder zurücktreten.
Steht mir bei Bauverzug eine Entschädigung zu?
Wenn Ihr Vertrag eine Vertragsstrafe vorsieht, ja, in der dort genannten Höhe. Ohne eine solche Klausel bleibt Ihnen der Ersatz des Schadens, den der Verzug nachweislich verursacht hat, etwa entgangene Miete. Ob und in welcher Höhe Ihnen Ersatz zusteht, stellt im Streitfall ein Gericht fest.
Darf ich die Raten stoppen, wenn der Bau stillsteht?
Nur wenn der Vertrag das bei Verzug erlaubt oder Ihr Anwalt es für Ihren Fall bestätigt. Sonst riskieren Sie, selbst vertragsbrüchig zu werden. Viele Zahlungspläne sind an Bauabschnitte gekoppelt: Dann wird eine Rate erst fällig, wenn der Abschnitt erreicht ist.
Kann ich vom Kaufvertrag zurücktreten und mein Geld zurückbekommen?
Nach dem Zivilgesetzbuch in der Regel ja, wenn der Bauträger auch eine angemessene Nachfrist verstreichen lässt. Viele Verträge nennen zusätzlich einen festen spätesten Termin. Nach dem Rücktritt muss der Bauträger Ihre Zahlungen zurückgeben. Zahlt er nicht, bleibt der Weg über Mediation oder Gericht.
Wie lange darf sich ein Bau in Georgien verzögern?
Eine gesetzliche Höchstdauer haben wir nicht gefunden. Maßgeblich sind der Termin im Vertrag, eine dort vereinbarte Kulanzfrist und die Nachfrist, die Sie setzen. Eine amtliche Statistik über die übliche Dauer von Verzögerungen ist uns nicht bekannt.
Zuletzt geprüft am 3. November 2026. Quellen: Zivilgesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge), nach den Artikelüberschriften: Art. 352 (Folgen des Rücktritts), Art. 400 ff. (Verzug), Art. 405 (Nachfrist bei Pflichtverletzung), Art. 417 bis 420 (Vertragsstrafe, Form, Herabsetzung durch das Gericht)., Gesetz Georgiens über das öffentliche Register vom 19. Dezember 2008, Art. 12 (Vormerkung von Rechten an Immobilien) (matsne.gov.ge), Gesetz Georgiens über Mediation vom 18. September 2019, Art. 3, 13 und 19 (matsne.gov.ge), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Registerauszug. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Ruhig bleiben, schriftlich handeln.
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