Kauf vom Projektentwickler
Risiken beim Neubau und wie Sie sich schützen.
Kaufvertrag mit dem Bauträger. Neun Klauseln, die Sie vor der Unterschrift prüfen.
Kurz erklärt
Beim Neubaukauf in Georgien unterschreiben Sie oft zuerst einen Vorvertrag und später den Hauptvertrag. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im öffentlichen Register, nicht mit der Unterschrift. Prüfen Sie vor allem Grundstück und Katastercode, die Baubeschreibung, Fläche und Toleranz, Termin und Vertragsstrafe, Raten nach Baufortschritt, Rücktritt und die maßgebliche Sprache.
Die KlauselnDiese Seite erklärt, worauf Sie achten. Eine Rechtsberatung ersetzt sie nicht. Lassen Sie den Vertrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Anwalt findenKlauseln
Neun Stellen, die Sie im Vertrag finden müssen.
Fehlt eine davon, fragen Sie nach. Was zwischen Ihnen und dem Bauträger gilt, steht nur im Vertrag, nicht im Exposé und nicht in Nachrichten.
Parteien und Grundstück
Der Vertrag nennt die Firma des Bauträgers mit Registernummer und das Grundstück mit Katastercode. Beides muss mit Registerauszug und Unternehmensregister übereinstimmen. Prüfen Sie, ob die unterschreibende Person die Firma vertreten darf.
Baubeschreibung als Anlage
Eine Anlage legt fest, in welchem Zustand Sie die Wohnung bekommen: White Frame, Black Frame oder Green Frame, dazu Fenster, Türen, Anschlüsse und Gemeinschaftsflächen. Ohne diese Anlage ist der Zustand bei Übergabe nicht vereinbart.
Fläche und Toleranz
Der Vertrag sollte sagen, wie die Fläche gemessen wird, mit oder ohne Balkon und Wände, und was gilt, wenn die fertige Wohnung kleiner oder größer ausfällt. Eine klare Klausel nennt die Toleranz und die Folge für den Preis in beide Richtungen.
Termin und Vertragsstrafe
Ein festes Datum für Fertigstellung und Übergabe, keine Formel wie „geplant für das Frühjahr“. Dazu eine Vertragsstrafe pro Tag oder Monat Verzug. Die Klausel sollte ausdrücklich sagen, dass die Strafe ohne Schadensnachweis fällig wird. Ob die vereinbarte Höhe vor einem georgischen Gericht Bestand hätte, beurteilt Ihr Anwalt.
Raten nach Baufortschritt
Die Raten sollten an überprüfbare Bauabschnitte gekoppelt sein, etwa Rohbau oder Dach, nicht nur an Kalenderdaten. So zahlen Sie nicht schneller, als gebaut wird.
Eintragung Ihres Rechts im Bau
Das Registergesetz kennt zwei Wege. Eine Vormerkung beruht auf einer Vereinbarung der Parteien und schließt die Eintragung anderer Rechte am Objekt aus, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren. Sind die Nutzungsbedingungen für den Bau erteilt, kann außerdem die Verpflichtung zur Übertragung Ihrer künftigen Einheit am Grundstück eingetragen werden. Der Vertrag sollte regeln, welcher Weg gilt und wann der Bauträger mitwirkt.
Rücktritt und Rückzahlung
Der Vertrag regelt, wer aus welchem Grund und mit welcher Frist zurücktreten darf, wie viel Sie zurückbekommen, wann und abzüglich welcher Beträge. Achten Sie darauf, dass Rücktrittsrechte nicht nur beim Bauträger liegen.
Sprachfassung
Verträge sind oft zweisprachig, Georgisch und Englisch. Eine Klausel bestimmt, welche Fassung bei Widersprüchen gilt. Gilt die georgische, lassen Sie genau diese prüfen.
Recht und Gerichtsstand
Verträge über Wohnungen in Georgien wählen oft georgisches Recht. Der Vertrag nennt das zuständige Gericht oder ein Schiedsgericht. Prüfen Sie, wo Sie Ihre Rechte im Streitfall durchsetzen müssten.
Vertragsarten
Vorvertrag, Hauptvertrag, Eintragung.
Drei Schritte, die oft verwechselt werden. Nur der letzte macht Sie zum Eigentümer.
Vorvertrag
Die Pflicht, später zu kaufen.
- Zweck
- Pflicht beider Seiten zum späteren Abschluss
- Typisch für
- Wohnungen im Bau
- Absichern durch
- Vormerkung im Register, wenn vereinbart
Hauptvertrag
Der eigentliche Kauf.
- Form
- schriftlich
- Wirkung
- Grundlage für die Eintragung
- Typisch für
- fertige Wohnungen und nach der Inbetriebnahme
Eintragung
Ab hier sind Sie Eigentümer.
- Zuständig
- National Agency of Public Registry
- Gebühr
- 150 GEL in 4 Werktagen
- Nachweis
- Registerauszug auf Ihren Namen
Nach dem Zivilgesetzbuch braucht der Erwerb einer Immobilie einen schriftlichen Vertrag und die Eintragung des Erwerbers im öffentlichen Register.
Häufige Fragen
Fragen zum Kaufvertrag.
Eigentum, Vorvertrag, Notar, Sprache und Vertragsstrafe.
Wann werde ich beim Kauf in Georgien Eigentümer?
Mit der Eintragung im öffentlichen Register. Das Zivilgesetzbuch verlangt für den Erwerb einer Immobilie einen schriftlichen Vertrag und die Eintragung des Erwerbers. Bei Neubauten geschieht das oft erst nach der Inbetriebnahme des Gebäudes.
Ist ein Vorvertrag mit dem Bauträger bindend?
Er soll beide Seiten verpflichten, später den Hauptvertrag zu schließen. Ob er das im Streitfall leistet, hängt davon ab, wie genau er Wohnung, Preis und Termin festlegt. Das beurteilt Ihr Anwalt nach dem georgischen Zivilgesetzbuch. Eigentum verschafft der Vorvertrag nicht, gegenüber Dritten sichert Sie erst eine Eintragung im Register, etwa eine Vormerkung.
Muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden?
Nein. Der Vertrag muss schriftlich sein und kann in der Public Service Hall unterschrieben und eingetragen werden. Einen Notar brauchen Sie vor allem für eine Vollmacht aus dem Ausland.
Welche Sprachfassung gilt?
Die, die der Vertrag dafür bestimmt. Bei zweisprachigen Verträgen ist das oft die georgische. Lassen Sie die maßgebliche Fassung von einem Anwalt prüfen, nicht nur die Übersetzung.
Wie hoch sollte die Vertragsstrafe bei Bauverzug sein?
Eine allgemeingültige Zahl gibt es nicht. Achten Sie darauf, dass die Strafe pro Tag oder Monat beziffert ist, ab einem festen Datum läuft und ohne Schadensnachweis fällig wird. Eine Klausel, die nur auf Verhandlungen verweist, schützt Sie kaum.
Darf der Bauträger Grundriss oder Fläche nachträglich ändern?
Nur soweit der Vertrag es erlaubt. Achten Sie auf Klauseln zu Änderungen am Projekt und auf die vereinbarte Flächentoleranz. Größere Änderungen sollten Ihre Zustimmung oder ein Rücktrittsrecht auslösen.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183 (Form und Eintragung) (matsne.gov.ge), Gesetz Georgiens über das öffentliche Register, Art. 12 (Vormerkung) und Art. 15⁶ Abs. 10 (Gebäude im Bau) (matsne.gov.ge, Fassung vom 1. April 2026), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren und Fristen. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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