Kurz erklärt
Viele Betrugsfälle beim Wohnungskauf in Georgien folgen wenigen Mustern: Zahlung auf ein privates Konto, eine Wohnung, die zweimal verkauft wird, ein Verkäufer, der nicht Eigentümer ist, gefälschte Inserate und Zeitdruck. Viele davon deckt ein Registerauszug der NAPR oder ein Abgleich mit dem Unternehmensregister auf. Ist es passiert, rufen Sie sofort Ihre Bank an und erstatten Anzeige bei der Polizei.
Die sieben MaschenWie Sie einen seriösen Bauträger prüfen, steht auf einer eigenen Seite. Hier geht es um Täter, die gar nicht liefern wollen.
Bauträger prüfenMasche und Prüfung
Forbes Polska beschrieb im November 2025 Fälle polnischer Käufer, die beim Wohnungskauf in Georgien betrogen wurden. Die folgenden Muster stammen aus diesem Bericht, aus den Warnsignalen der Finanzaufsicht und aus der Funktionsweise des georgischen Registers.
Masche: Anzahlung oder Rate soll auf das Konto eines Maklers, Mitarbeiters oder einer Firma im Drittland gehen, oft nach einer E-Mail mit neuen Kontodaten. Prüfung: Kontoinhaber muss die Firma sein, die im Vertrag und im Unternehmensregister der NAPR steht. Bestätigen Sie neue Kontodaten telefonisch über eine Nummer, die Sie selbst herausgesucht haben.
Masche: Dieselbe Wohnung wird mit Vorvertrag an mehrere Käufer verkauft. Prüfung: Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer, dass Ihr Anspruch aus dem Vorvertrag im Register vorgemerkt wird. Eine Vormerkung schließt die Eintragung anderer Rechte an der Wohnung aus, wenn nichts anderes vereinbart ist. Der Registerauszug zeigt, ob schon eine Vormerkung für jemand anderen besteht.
Masche: Jemand verkauft eine Wohnung, die ihm nicht gehört, oder legt eine gefälschte Vollmacht vor. Prüfung: Der Name im Registerauszug muss mit Pass oder Firmeneintrag des Verkäufers übereinstimmen. Eine Vollmacht lassen Sie bei dem Notar bestätigen, der sie beurkundet hat.
Masche: Fotos und Grundrisse werden aus fremden Exposés kopiert, der Preis liegt deutlich unter dem Markt. Prüfung: Fragen Sie nach dem Katastercode und prüfen Sie ihn im Register. Eine Bilderrückwärtssuche zeigt kopierte Fotos. Verlangen Sie einen Videoanruf aus der Wohnung mit Blick auf Straße und Eingang.
Masche: Ein Vermittler ohne Firma kassiert Reservierungsgebühr oder Provision und ist danach nicht mehr erreichbar. Forbes Polska beschrieb Vermittler, die vom Bauträger bezahlt werden und ohne Haftpflicht arbeiten. Prüfung: Schriftlicher Vertrag mit einer eingetragenen Firma, Zahlung nie in bar und nie an den Vermittler persönlich.
Masche: Ein Rabatt gilt nur heute, die letzte Wohnung ist gleich weg, die Unterschrift soll noch beim Abendessen erfolgen. Prüfung: Die BaFin nennt Zeitdruck als Warnsignal: Seriöse Angebote erfordern keinen Abschluss innerhalb weniger Stunden oder Tage. Unterschreiben Sie erst, wenn Ihr Anwalt den Vertrag gelesen hat.
Masche: Visualisierung, Fläche oder Ausbaustufe weichen deutlich von der Wohnung ab, die später übergeben wird. Forbes Polska berichtet von Bauträgern, die Wohnungen als White Frame bewerben und als Black Frame verkaufen. Prüfung: Ausbaustufe, Fläche und Grundriss gehören als Anlage in den Vertrag, nicht nur ins Exposé.
Wenn es passiert ist
Die ersten Stunden zählen, vor allem bei Überweisungen. Gehen Sie die Schritte in dieser Reihenfolge durch.
Bitten Sie Ihre Bank sofort, die Überweisung zurückzurufen. Ob das gelingt, hängt davon ab, ob das Geld beim Empfänger noch liegt und ob dessen Bank mitwirkt. Eine Garantie gibt es nicht, aber jeder Tag Verzögerung macht es unwahrscheinlicher.
Speichern Sie Verträge, Quittungen, Überweisungsbelege, Chats und E-Mails mit Kopfzeilen. Machen Sie Screenshots der Inserate mit Datum und notieren Sie Namen, Telefonnummern und Kontodaten aller Beteiligten.
In Georgien erreichen Sie die Polizei über den Notruf 112 oder bei jeder Dienststelle. Betrug ist nach Art. 180 des Strafgesetzbuchs strafbar. In Deutschland können Sie zusätzlich bei der Polizei an Ihrem Wohnort Anzeige erstatten; die Polizeiliche Kriminalprävention auf polizei-beratung.de erklärt den Ablauf.
Ein unabhängiger Anwalt in Georgien prüft, ob Sie zivilrechtlich klagen und Vermögen sichern lassen können. Lassen Sie im Register prüfen, welche Rechte an der Wohnung eingetragen sind und ob sich seit Ihrer Zahlung etwas geändert hat.
Botschaften vermitteln Kontakte, etwa zu Anwälten vor Ort, führen aber keine Verfahren für Sie. Das britische FCDO schreibt ausdrücklich, dass es keine Rechtsberatung leistet und sich nicht in private Streitigkeiten über Immobilien einmischt.
Nach einem Schaden melden sich oft Firmen, die gegen Vorkasse versprechen, das Geld zurückzuholen. Zahlen Sie niemandem eine Gebühr für eine Rückholung und arbeiten Sie nur mit einem Anwalt, den Sie selbst ausgesucht haben.
Häufige Fragen
Erkennen, prüfen, reagieren.
An wenigen Mustern: Zahlung auf ein privates Konto, ein Preis weit unter dem Markt, ein Verkäufer, der nicht im Register steht, und Druck, sofort zu unterschreiben. Ein Registerauszug der NAPR und ein Abgleich mit dem Unternehmensregister decken viele Fälle auf.
Überweisen Sie Anzahlungen nur an die Firma, die im Vertrag steht und im Unternehmensregister eingetragen ist. Ein Makler darf eine Provision verlangen, wenn Sie das schriftlich vereinbart haben, aber weder Kaufpreis noch Reservierungsgebühr auf ein privates Konto annehmen.
Vereinbaren Sie mit dem Verkäufer eine Vormerkung Ihres Anspruchs im öffentlichen Register. Die Vormerkung schließt andere Eintragungen an der Wohnung aus, wenn nichts anderes vereinbart ist. Prüfen Sie vorher im Auszug, ob schon eine Vormerkung für jemand anderen besteht.
Rufen Sie sofort Ihre Bank an und bitten Sie um den Rückruf der Überweisung. Sichern Sie alle Belege und erstatten Sie Anzeige bei der Polizei in Georgien, Betrug ist nach Art. 180 des Strafgesetzbuchs strafbar. Ein unabhängiger Anwalt prüft danach eine Klage.
Davon sollten Sie nicht ausgehen. Botschaften vermitteln Kontakte und Informationen, führen aber keine Verfahren für Sie. Ihr Weg führt über Polizei, Anwalt und Gericht in Georgien und, wenn Sie Anzeige erstatten, über die Polizei an Ihrem Wohnort.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Strafgesetzbuch Georgiens, Art. 180 (Betrug) (matsne.gov.ge; zitiert vom Innenministerium Georgiens, police.ge), Gesetz Georgiens über das öffentliche Register, Art. 12 (Vormerkung) (matsne.gov.ge); National Agency of Public Registry (napr.gov.ge), Forbes Polska (forbes.pl), 16. November 2025: Bericht über geschädigte polnische Käufer in Georgien, BaFin (bafin.de): Geldanlage: So erkennen Sie unseriöse Angebote (Warnsignal Zeitdruck); Polizeiliche Kriminalprävention (polizei-beratung.de), FCDO (gov.uk): Consular assistance, what the FCDO can and cannot do. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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