Zeitdruck ist kein Argument
Rabatte, die nur heute gelten, sollen eine schnelle Entscheidung erzwingen. Ein seriöser Bauträger lässt Ihnen Zeit für die Prüfung und schickt die Unterlagen vorab.
Exposé-Versprechen prüfen. Jede Aussage braucht ein Dokument.
Kurz erklärt
Viele Werbeaussagen in einem Exposé für einen Neubau in Georgien lassen sich mit einem Dokument prüfen: Strandnähe mit der Katasterkarte, Fertigstellung mit Baugenehmigung und Baufortschritt, Rendite mit einer eigenen Rechnung nach Kosten und Steuer. Was sich nicht belegen lässt, gehört in den Vertrag oder sollte bei Ihrer Entscheidung keine Rolle spielen.
Aussage für AussageWerbung übertreibt, Betrug täuscht. Wo die Grenze liegt und an welchen Zeichen Sie Betrug erkennen, steht in einem eigenen Ratgeber.
Betrug erkennenAussage und Beleg
Was im Exposé steht und was es beweist.
Zu jeder üblichen Werbeaussage das Dokument oder die Quelle, mit der Sie sie selbst prüfen.
„Nur 200 Meter zum Strand“
Messen Sie selbst auf der öffentlichen Karte der National Agency of Public Registry (maps.gov.ge) oder in einer Kartenanwendung. Zählen Sie den Fußweg, nicht die Luftlinie, und achten Sie auf große Straßen oder Baustellen dazwischen.
„Meerblick“
Ein heute freier Blick kann morgen verbaut sein. Prüfen Sie, wem die Grundstücke zwischen Gebäude und Meer gehören und was dort gebaut werden darf. Den Weg dazu beschreibt der Ratgeber zum Meerblick in Batumi.
„Erste Linie“
Kein Rechtsbegriff. Gemeint ist meist, dass zwischen Gebäude und Strand oder Promenade nichts mehr gebaut ist. Ob das stimmt und so bleibt, zeigen Katasterkarte und Registerauszüge der Grundstücke davor.
„x % Rendite im Jahr“
Meist eine Bruttorendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Davon gehen Leerstand, Service Charge, Verwaltung, Reinigung und Steuern ab, bei Langzeitvermietung von Wohnraum 5 % der Miete. Lassen Sie sich die Rechnung geben und rechnen Sie netto nach.
„Fertigstellung im vierten Quartal“
Auf einen Termin, der nur im Exposé steht, können Sie sich im Streit kaum berufen. Prüfen Sie, ob eine Baugenehmigung vorliegt, wie weit der Bau ist und welcher Termin im Vertrag steht. Fragen Sie, was der Vertrag bei Verzug vorsieht.
Visualisierungen
Renderings zeigen einen Entwurf, nicht das genehmigte Gebäude. Vergleichen Sie Etagenzahl, Fassade und Außenanlagen mit den genehmigten Plänen. Pool, Spa oder Garten gehören in die Ausstattungsanlage des Vertrags.
„Mietgarantie“
Eine Garantie ist so viel wert wie der, der sie gibt. Prüfen Sie, welche Firma zahlt, wie lange und auf welcher Grundlage, was bei Leerstand gilt und was passiert, wenn diese Firma insolvent wird.
„Aufenthaltserlaubnis inklusive“
Für eine befristete Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz muss der Marktwert nach dem Ausländergesetz über 150.000 US-Dollar liegen, bestätigt von einem Gutachter einer akkreditierten Stelle. Über den Antrag entscheidet die Behörde, nicht der Bauträger.
„White Frame“
Kein festgelegter Standard. Was enthalten ist, steht allein in der Ausstattungsanlage des Vertrags.
Vorgehen
So gehen Sie ein Exposé durch.
Vier Schritte, bevor Sie reservieren oder Geld überweisen. Sie kosten Zeit, aber kaum Geld.
- 1
Aussagen markieren
Markieren Sie im Exposé jede Zahl und jedes Versprechen: Entfernungen, Termine, Renditen, Ausstattung, Aufenthalt.
- 2
Belege anfordern
Bitten Sie den Bauträger schriftlich um die passenden Dokumente: Registerauszug des Grundstücks, Baugenehmigung, genehmigte Pläne, Ausstattungsanlage und die Renditerechnung.
- 3
Selbst nachprüfen
Registerauszüge und Katasterdaten erhalten Sie direkt bei der National Agency of Public Registry. Die Renditerechnung wiederholen Sie mit eigenen Annahmen zu Auslastung und Kosten.
- 4
In den Vertrag übernehmen
Was Ihnen wichtig ist und sich belegen lässt, gehört in den Vertrag oder seine Anlagen. Exposés und mündliche Zusagen lassen sich im Streit schwer durchsetzen.
Werbung oder Betrug
Übertreibung ist ärgerlich, aber noch kein Betrug. Anders liegt es, wenn das Grundstück nicht dem Verkäufer gehört oder Geld auf private Konten fließen soll. Dann brechen Sie ab und holen rechtlichen Rat ein.
Häufige Fragen
Fragen zu Exposé-Versprechen.
Rendite, Meerblick, Strandnähe, Visualisierungen und was bleibt, wenn sich nichts belegen lässt.
Sind 10 % Rendite in Batumi realistisch?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Beworbene Renditen sind meist Bruttowerte vor Leerstand, Service Charge, Verwaltung und Steuern. Rechnen Sie mit eigener Auslastung und allen Kosten nach. Wie das geht, zeigt der Ratgeber zur Mietrendite in Batumi.
Kann ein Bauträger Meerblick garantieren?
Nur für das, was auf seinen eigenen Grundstücken passiert. Was andere Eigentümer vor Ihrem Fenster bauen, kann er nicht zusagen. Prüfen Sie Eigentum und Bebauungsregeln der Grundstücke zwischen Gebäude und Meer.
Wie prüfe ich die Entfernung zum Strand?
Auf der öffentlichen Karte der National Agency of Public Registry (maps.gov.ge) oder in einer Kartenanwendung. Messen Sie den tatsächlichen Fußweg und prüfen Sie, ob eine große Straße dazwischen liegt.
Ist die Visualisierung im Exposé verbindlich?
Verlassen Sie sich nicht darauf. Was der Bauträger schuldet, ergibt sich vor allem aus dem Vertrag, seiner Ausstattungsanlage und den genehmigten Plänen. Bitten Sie um die genehmigten Pläne und vergleichen Sie sie mit den Bildern.
Was tue ich, wenn sich eine Aussage nicht belegen lässt?
Lassen Sie sie in den Vertrag schreiben oder planen Sie ohne sie. Weicht die Wirklichkeit später ab, hilft Ihnen nur, was schriftlich vereinbart ist.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Registerauszüge und Katasterdaten, Öffentliche Karte der National Agency of Public Registry (maps.gov.ge, als Dienst auf napr.gov.ge genannt), Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019 über Baugenehmigungen und Inbetriebnahme (matsne.gov.ge), Steuergesetzbuch Georgiens: 5 % auf Mieteinnahmen aus Wohnraum; Revenue Service (rs.ge), Gesetz Georgiens über den Rechtsstatus von Ausländern und Staatenlosen, Art. 15 Buchst. j (matsne.gov.ge); Public Service Development Agency (sda.gov.ge): Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Drei Versprechen im Detail.
Wie Sie eine Rendite ehrlich rechnen, wie Sie einen Meerblick einschätzen und woran Sie Betrug erkennen.
Projekte mit Unterlagen vergleichen.
Projektseiten zeigen einen Prüfhinweis nur dort, wo die Prüfung erfolgt ist. Fehlt er, fordern Sie die Unterlagen selbst an.