Was ein Vertrag leisten kann
Der Bauträger kann zusagen, was auf seinem eigenen Grundstück geschieht, etwa wie hoch weitere Gebäude im selben Projekt werden. Für fremde Grundstücke kann er nichts versprechen.
Meerblick in Batumi. Was vor Ihrem Fenster gebaut werden darf.
Kurz erklärt
Ob ein Meerblick in Batumi frei bleibt, hängt von den Grundstücken zwischen Ihrem Gebäude und dem Meer ab: wem sie gehören, in welcher Zone sie liegen und wie dicht sie bebaut werden dürfen. Die Grenzen setzen die Koeffizienten K-1, K-2 und K-3 aus den georgischen Bebauungsregeln und die Zonen der Stadt. Einen Blick über fremde Grundstücke kann niemand garantieren, auch der Bauträger nicht.
In vier Schritten prüfen„Erste Linie“ ist kein Rechtsbegriff. Wie Sie solche Exposé-Versprechen mit Dokumenten prüfen, erklärt ein eigener Ratgeber.
Exposé-Versprechen prüfenPrüfung
Wie Sie einen Blick einschätzen.
Die ersten beiden Schritte erledigen Sie selbst am Bildschirm. Für Zone und Genehmigungen brauchen Sie in der Regel einen Anwalt oder Planer vor Ort.
- 1
Blickachse bestimmen
Ziehen Sie auf einer Karte eine Linie von Ihrer Wohnung zum Meer. Etage und Ausrichtung der Fenster zeigen, über welche Grundstücke Sie blicken.
- 2
Grundstücke finden
Suchen Sie diese Grundstücke auf der öffentlichen Karte der National Agency of Public Registry (maps.gov.ge). Mit der Katasternummer erhalten Sie einen Registerauszug mit Eigentümer und Belastungen.
- 3
Zone und Werte erfragen
Fragen Sie beim Rathaus Batumi, in welcher Zone die Grundstücke liegen und welche Werte für K-1, K-2, K-3 und die Höhe gelten. Ein Planer oder Anwalt vor Ort kann die Auskunft einholen und einordnen.
- 4
Laufende Vorhaben prüfen
Fragen Sie, ob für diese Grundstücke Baugenehmigungen beantragt oder erteilt sind und ob Ausnahmen von den Zonenwerten vorliegen. Ein Bauzaun auf einem freien Grundstück ist ein Warnzeichen, ein öffentlicher Park oder eine Straße eher ein gutes Zeichen.
Höhere Etage, längere Sicht
Je höher Ihre Wohnung liegt, desto eher blicken Sie über künftige Gebäude hinweg. Ein hoher Neubau direkt davor bleibt trotzdem möglich, wenn die Zone ihn zulässt.
Regeln
Was die Bebauung begrenzt.
Die drei Koeffizienten definiert die Regierungsverordnung Nr. 59 vom 15. Januar 2014. Welche Werte für ein Grundstück gelten, hängt von seiner Zone ab.
K-1: überbaute Fläche
K-1 begrenzt, auf welchem Anteil eines Grundstücks höchstens Gebäude stehen dürfen. Ein niedriger Wert lässt mehr Abstand zwischen den Gebäuden.
- Grundlage
- Verordnung Nr. 59/2014, Art. 8
- Begrenzt
- den überbauten Anteil des Grundstücks
K-2: Geschossfläche
K-2 begrenzt die gesamte Geschossfläche der Etagen über der Erde im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Je höher der Wert, desto mehr Bauvolumen und desto mehr Etagen sind möglich.
- Grundlage
- Verordnung Nr. 59/2014, Art. 9
- Begrenzt
- das Bauvolumen über der Erde
K-3: Begrünung
K-3 legt fest, welcher Anteil des Grundstücks mindestens als Grünfläche offen bleiben muss, ohne versiegelten Boden und ohne Bauten darunter.
- Grundlage
- Verordnung Nr. 59/2014, Art. 10
- Sichert
- einen Mindestanteil Grünfläche
Zonen und Ausnahmen in Batumi
Die Werte gelten je Zone. Batumis eigene Bebauungsregeln von 2012 sind seit Dezember 2019 außer Kraft. Sie erlaubten zum Beispiel in einer gemischt genutzten Geschäftszone, K-2 über eine besondere zonale Vereinbarung zu erhöhen. Prüfen Sie deshalb neben der Zone auch, ob für ein Grundstück eine Ausnahme erteilt wurde. Welche Regeln heute für ein Grundstück gelten, erfahren Sie beim Rathaus.
- Früher
- Beschluss des Stadtrats Batumi Nr. 50 vom 14. September 2012
- Auskunft
- Rathaus Batumi
Projekte in Batumi
Neubauprojekte in Batumi.
Prüfen Sie bei jedem Projekt mit Meerblick die Grundstücke zwischen Gebäude und Strand, bevor Sie den Aufpreis für die Seeseite zahlen.
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Häufige Fragen
Fragen zum Meerblick.
Garantien, erste Linie, Bebauungspläne und wo Sie selbst nachsehen.
Kann mir der Bauträger einen Meerblick garantieren?
Nur für sein eigenes Grundstück. Was andere Eigentümer zwischen Ihrem Gebäude und dem Meer bauen dürfen, bestimmen Zone und Genehmigungen, nicht Ihr Kaufvertrag.
Was bedeutet „erste Linie“ in Batumi?
Der Begriff stammt aus der Werbung und ist rechtlich nicht festgelegt. Meist ist gemeint, dass zwischen Gebäude und Strand oder Promenade nichts mehr gebaut ist. Prüfen Sie das auf der Katasterkarte.
Was bedeuten K-1, K-2 und K-3?
K-1 begrenzt die überbaute Fläche eines Grundstücks, K-2 die gesamte Geschossfläche und damit das Bauvolumen, K-3 schreibt einen Mindestanteil Grünfläche vor. Definiert sind sie in der Regierungsverordnung Nr. 59 vom 15. Januar 2014.
Wo finde ich den Bebauungsplan von Batumi?
Die Zonen und Werte für ein Grundstück erhalten Sie beim Rathaus Batumi. Der Flächennutzungsplan der Stadt stammt aus dem Jahr 2009 und wurde zuletzt 2023 in Teilen geändert, soweit wir das auf matsne.gov.ge nachvollziehen konnten. 2017 hat der Stadtrat die Planungsvorgaben für einen neuen Plan beschlossen. Fragen Sie nach der Fassung, die heute gilt.
Wie finde ich heraus, wem ein Grundstück gehört?
Über die öffentliche Karte der National Agency of Public Registry (maps.gov.ge) finden Sie die Katasternummer. Mit ihr bekommen Sie einen Registerauszug mit Eigentümer und Belastungen.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Regierungsverordnung Nr. 59 vom 15. Januar 2014, Technisches Reglement über die Nutzung und Bebauung von Siedlungsgebieten, Art. 8 bis 10 (matsne.gov.ge; auf matsne konsolidierte Fassungen bis 22. Juni 2026), Stadtrat Batumi: Beschluss Nr. 50 vom 14. September 2012 (außer Kraft seit 3. Dezember 2019) und Beschluss Nr. 33 vom 29. September 2017 zu den Planungsvorgaben für einen neuen Flächennutzungsplan (matsne.gov.ge), Stadtrat Batumi: Beschluss Nr. 4-1 vom 27. Februar 2009 über den Flächennutzungsplan, geändert durch die Beschlüsse Nr. 23 vom 29. September 2023 und Nr. 25 vom 24. Oktober 2023 (matsne.gov.ge), Öffentliche Karte der National Agency of Public Registry (maps.gov.ge, als Dienst auf napr.gov.ge genannt). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Vom Exposé bis zur Lage.
Wie Sie Exposé-Versprechen prüfen, wie der Kauf in Batumi abläuft und was das Hochhausviertel am Neuen Boulevard ausmacht.
Den Blick prüfen, bevor Sie ihn bezahlen.
Wenn Sie für die Seeseite mehr zahlen, sollte der Blick auch bleiben. Ob er bleibt, zeigen Karte, Register und Zone.