Kurz erklärt
Portugal hat Immobilien mit dem Gesetz 56/2023 aus dem Golden Visa gestrichen: Ein Wohnungskauf führt dort nicht mehr zu einem Aufenthaltstitel. Wer ohne Steuerwohnsitz in Portugal eine Wohnung kauft, zahlt seit Mai 2026 in der Regel 7,5 % Grunderwerbsteuer IMT, dazu 0,8 % Stempelsteuer. Georgien erhebt keine Grunderwerbsteuer und erteilt ab 150.000 US-Dollar Immobilienwert eine befristete Aufenthaltserlaubnis. Das alte Steuerregime NHR ist seit 2024 abgeschafft.
Zum VergleichFür EU-Bürger bleibt Portugal ohne Visum offen. Für sie läuft der Vergleich deshalb vor allem auf Kosten und Steuern hinaus.
Auswandern nach GeorgienVergleich
Drei typische Ziele, für die die Antwort jeweils anders ausfällt. Am Ende stehen die Kaufnebenkosten.
Vereinfachte Fälle, keine Steuerberatung. Die Regeln haben den Stand 2. November 2026.
Aufenthaltserlaubnis, zum Beispiel über Immobilienbesitz
Anmeldung bei der Gemeinde ab drei Monaten Aufenthalt
Für EU-Rentner ist der Umzug nach Portugal einfacher, weil sie keinen Aufenthaltstitel brauchen. Das frühere Steuerregime für ausländische Renten gibt es für Neuzuzügler aber nicht mehr.
Befristete Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz
Golden Visa ohne Immobilien seit Oktober 2023
In Portugal bleiben Visa für Menschen mit passivem Einkommen oder für Fernarbeit. Die Wohnung selbst zählt dafür nicht.
Für Arbeit vor Ort eine Aufenthaltserlaubnis
EU-Bürger arbeiten frei, andere über ein Visum
EU-Bürger behalten in Portugal alle Rechte aus dem EU-Recht. Georgien liegt außerhalb der EU.
Keine Grunderwerbsteuer, Eintragung ab 150 GEL
IMT für Käufer ohne Wohnsitz in Portugal, dazu Stempelsteuer
Notar, Grundbuch und Anwalt kommen in Portugal dazu.
Projekte in Georgien können Sie direkt nebeneinander vergleichen.
Projekte vergleichenDie Regeln
Vier Regeln in Portugal, jeweils mit Datum, und die georgische Seite.
Das Gesetz 56/2023 vom 6. Oktober 2023, Teil des Pakets Mais Habitação, hat den Kauf von Immobilien als Investitionsweg für die Aufenthaltserlaubnis ARI gestrichen. Andere Wege, etwa über Fonds oder Forschung, bestehen weiter. Für bestehende Inhaber gelten Übergangsregeln.
Käufer ohne Steuerwohnsitz in Portugal zahlen beim Kauf einer Wohnung seit dem Decreto-Lei 97/2026 vom 20. Mai 2026 stets 7,5 % Grunderwerbsteuer IMT. Die Differenz zum normalen Satz erhalten Sie auf Antrag zurück, wenn Sie binnen zwei Jahren in Portugal steuerlich ansässig werden oder die Wohnung binnen sechs Monaten zu einer gedeckelten Miete vermieten, insgesamt mindestens 36 Monate in den ersten fünf Jahren. Für Käufer mit Wohnsitz in Portugal steigt der Satz bei Zweitwohnungen stufenweise bis 8 %, ab rund 634.000 Euro gelten pauschal 6 % und ab rund 1,15 Millionen Euro 7,5 %. Dazu kommt die Stempelsteuer von 0,8 %. Jedes Jahr fällt die kommunale Grundsteuer IMI an.
Portugal besteuert Mieteinnahmen aus Wohnraummietverträgen mit einem Sondersatz von 25 %, bei Verträgen ab fünf Jahren Laufzeit mit niedrigeren Sätzen. Für Wohnraummieten bis zur gesetzlichen Grenze, dem 2,5-Fachen des Mindestlohns von 2026 im Monat, gilt für Einkünfte von 2026 bis Ende 2029 ein Satz von 10 %. In Georgien zahlen Privatpersonen auf Wohnraummiete 5 % der Bruttomiete, ohne Abzug von Kosten.
Das Regime für nicht gewöhnlich Ansässige, kurz NHR, ist zum 1. Januar 2024 abgeschafft. Nach den Übergangsregeln des Gesetzes 82/2023 gilt es nur noch für bereits Eingetragene und wenige Spätfälle. Mit demselben Gesetz kam der Steueranreiz IFICI. Er besteuert Einkünfte aus bestimmten Tätigkeiten in Forschung, Innovation und hochqualifizierten Berufen zehn Jahre lang mit 20 %. Renten erfasst er nicht.
Fazit
Portugal bietet EU-Recht, Georgien die geringeren Kaufnebenkosten.
Sie EU-Bürger sind, in der EU bleiben wollen und höhere Kaufnebenkosten und Steuern auf Miete in Kauf nehmen. Ein Aufenthaltstitel über die Wohnung ist dort nicht mehr zu haben.
Sie niedrige Kaufnebenkosten wollen, auf Miete nur 5 % zahlen möchten oder als Käufer außerhalb der EU einen Aufenthalt über Immobilienbesitz suchen.
Wer auswandert, klärt die Steuerfolgen im Heimatland vor dem Umzug. Lassen Sie Vertrag und Eigentum von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Häufige Fragen
Golden Visa, Kaufsteuern, NHR, Mietsteuer und Aufenthalt.
Nein. Das Gesetz 56/2023 vom 6. Oktober 2023 hat den Immobilienkauf als Weg zur Aufenthaltserlaubnis für Investoren gestrichen. Andere Investitionswege bestehen weiter.
Käufer ohne Steuerwohnsitz in Portugal zahlen seit Mai 2026 in der Regel 7,5 % Grunderwerbsteuer IMT, Käufer mit Wohnsitz dort gestaffelte Sätze. Dazu kommen 0,8 % Stempelsteuer. Notar, Grundbuch und Anwalt kommen dazu. In Georgien zahlen Sie nur die Eintragung ab 150 GEL.
Für Neuzuzügler nicht. Es ist zum 1. Januar 2024 abgeschafft. Der neue Anreiz IFICI begünstigt nur Einkünfte aus bestimmten Berufen und keine Renten.
In Portugal 25 % auf Wohnraummiete, weniger bei langen Verträgen. Für Mieten bis zur gesetzlichen Grenze, dem 2,5-Fachen des Mindestlohns von 2026, gelten bis Ende 2029 10 %. In Georgien 5 % auf die Bruttomiete aus Wohnraum. Steuern im Heimatland können dazukommen.
In Portugal über ein Visum, etwa für Menschen mit passivem Einkommen oder für Fernarbeit, nicht über eine Wohnung. In Georgien über eine befristete Aufenthaltserlaubnis, unter anderem ab 150.000 US-Dollar Immobilienwert.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Portugal: Gesetz 56/2023 vom 6. Oktober 2023, Diário da República Nr. 194/2023 (Text auf portaldasfinancas.gov.pt), Portugal: Decreto-Lei 97/2026 vom 20. Mai 2026 (IMT für Käufer ohne Wohnsitz, Mietsteuer 10 %), Portal das Finanças (portaldasfinancas.gov.pt): IMT-Gesetzbuch Art. 17, Stempelsteuertabelle Pos. 1.1, IRS-Gesetzbuch Art. 72, Steuervergünstigungsstatut Art. 58-A (IFICI), Portugiesische Steuerverwaltung: Merkblatt zum NHR, Mai 2024; Gesetz 82/2023, Art. 236, Agentur für Integration, Migration und Asyl AIMA (aima.gov.pt), Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge); Revenue Service Georgia (rs.ge), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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