Kurz erklärt
Für EU-Bürger ist das Golden Visa unnötig, weil sie ohnehin in Griechenland leben dürfen. Käufer von außerhalb der EU brauchen dafür seit der Reform von 2024 mindestens 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern, sonst 400.000 Euro. Georgien erteilt eine befristete Aufenthaltserlaubnis ab 150.000 US-Dollar Immobilienwert. Beim Kauf zahlen Sie in Griechenland rund 3 % Grunderwerbsteuer oder bei Neubauten Mehrwertsteuer, in Georgien nur die Eintragung ab 150 GEL.
Zum VergleichGolden-Visa-Regeln ändern sich oft. Die Beträge auf dieser Seite haben den Stand 2. November 2026. Maßgeblich ist, was das griechische Migrationsministerium am Tag Ihres Antrags veröffentlicht.
Aufenthalt in GeorgienVergleich
Zwei Fälle zuerst, weil der Aufenthalt die Entscheidung prägt. Danach Kosten und Steuern.
Der Vergleich beschreibt die allgemeine Rechtslage, keine Garantie für einzelne Projekte oder Anträge.
Für längere Aufenthalte eine Aufenthaltserlaubnis
Kein Visum, Anmeldung bei längerem Aufenthalt
Für EU-Bürger spricht beim Aufenthalt alles für Griechenland. Der Vergleich entscheidet sich dann bei Kosten und Preisen.
Befristete Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz
Golden Visa, 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki und auf großen Inseln
Wer einen Aufenthaltstitel über eine Immobilie sucht, braucht in Georgien deutlich weniger Kapital. Mit dem griechischen Titel reisen Sie dafür ohne Visum für kurze Aufenthalte im Schengenraum.
Keine Grunderwerbsteuer, Eintragung ab 150 GEL
Grunderwerbsteuer auf den Steuerwert, bei Neubauten 24 % Mehrwertsteuer, wenn nicht ausgesetzt
Notar, Grundbuch und Anwalt kommen in Griechenland dazu.
Auf Wohnraummiete für Privatpersonen
Stufentarif für Mieteinnahmen
Steuern im Heimatland können in beiden Fällen dazukommen. Lassen Sie das beraten.
Projekte in Georgien können Sie direkt nebeneinander vergleichen.
Projekte vergleichenDie Regeln
Golden Visa, Kaufsteuern und Mietsteuer in Griechenland, dazu die georgische Seite. Stand 2. November 2026.
Mit dem Gesetz 5100/2024 hat Griechenland die Mindestbeträge in Art. 100 des Migrationsgesetzbuchs (Gesetz 5038/2023) angehoben. In Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern gelten 800.000 Euro, sonst 400.000 Euro, jeweils für eine einzelne Immobilie mit mindestens 120 Quadratmetern. 250.000 Euro reichen nur noch für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnraum oder die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude. Golden-Visa-Immobilien dürfen weder kurzzeitig über Plattformen vermietet noch untervermietet werden. Bei Verstoß werden der Titel widerrufen und 50.000 Euro Bußgeld fällig.
Auf den Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt in Griechenland eine Grunderwerbsteuer von 3 % an. Dazu kommt ein Zuschlag von 3 % dieser Steuer für die Gemeinden, zusammen also 3,09 %. Bemessen wird sie mindestens am amtlichen Steuerwert. Neubauten unterliegen grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer. Nach dem Gesetz 5246/2025 ist sie für unverkaufte Neubauten auf Antrag des Bauträgers bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. In diesem Fall fällt stattdessen die Grunderwerbsteuer an. Ob die Aussetzung danach verlängert wird, zeigt die Steuerverwaltung AADE.
Mieteinnahmen besteuert Griechenland nach einem eigenen Stufentarif. Seit der Reform durch das Gesetz 5246/2025 gelten 15 % bis 12.000 Euro im Jahr, 25 % bis 24.000 Euro, 35 % bis 36.000 Euro und 45 % darüber. Die Stufe von 25 % ist mit dieser Reform neu hinzugekommen. Mieten aus einer griechischen Immobilie versteuern Sie in Griechenland auch dann, wenn Sie dort nicht wohnen.
Georgien erhebt keine Grunderwerbsteuer. Die Eintragung kostet im Standardverfahren 150 GEL. Privatpersonen zahlen auf Wohnraummiete 5 %. Die befristete Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz setzt seit dem 1. März 2026 einen Marktwert über 150.000 US-Dollar voraus.
Fazit
Für EU-Bürger und Käufer von außerhalb der EU fällt die Antwort verschieden aus.
Sie EU-Bürger sind und EU-Recht, Euro und kurze Wege schätzen. Oder wenn Sie von außerhalb der EU kommen, das Kapital für das Golden Visa haben und visumfrei für kurze Aufenthalte in den Schengenraum reisen wollen.
Sie von außerhalb der EU kommen und einen Aufenthaltstitel mit weniger Kapital suchen, oder wenn niedrige Kaufnebenkosten und 5 % Steuer auf Miete für Sie zählen.
Ein Aufenthaltstitel über eine Immobilie ist keine Staatsbürgerschaft und kein Steuerwohnsitz. Lassen Sie Vertrag und Antrag von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
Häufige Fragen
Golden Visa, Mindestbeträge, Kaufsteuern, Mietsteuer und EU-Bürger.
Seit der Reform von 2024 mindestens 800.000 Euro in Attika, Thessaloniki, auf Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern, sonst 400.000 Euro. Die Immobilie muss mindestens 120 Quadratmeter haben. Für 250.000 Euro gibt es das Visum nur noch bei Umwandlung oder Sanierung.
Nein. EU-Bürger dürfen in Griechenland leben und arbeiten. Bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten melden Sie sich an.
Ja, gemessen am Kapital. Georgien verlangt einen Immobilienwert über 150.000 US-Dollar. Die Erlaubnis ist befristet und gilt nur für Georgien, nicht für den Schengenraum.
Bei Bestandsimmobilien 3,09 % Grunderwerbsteuer auf mindestens den Steuerwert, bei Neubauten grundsätzlich 24 % Mehrwertsteuer, sofern sie nicht ausgesetzt ist. Notar, Grundbuch und Anwalt kommen dazu. In Georgien zahlen Sie nur die Eintragung ab 150 GEL.
Nein. Seit der Reform von 2024 dürfen Immobilien, die für das Golden Visa genutzt werden, nicht kurzzeitig vermietet werden. Bei Verstoß drohen der Widerruf des Titels und 50.000 Euro Bußgeld. Langzeitvermietung bleibt möglich.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Griechenland: Gesetz 5038/2023 (Migrationsgesetzbuch), Art. 100 in der Fassung von Gesetz 5100/2024, Art. 64, Griechisches Migrationsministerium (migration.gov.gr): Antwort an das Parlament vom 23. Dezember 2024 zu den Golden-Visa-Schwellen (hellenicparliament.gr), Griechenland: Gesetz 5219/2025, Art. 27 (Grunderwerbsteuer und Zuschlag für die Gemeinden), Griechenland: Gesetz 5246/2025, Art. 8 (Steuer auf Mieteinnahmen) und Art. 12 (Aussetzung der Mehrwertsteuer bis 31. Dezember 2026), Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen AADE (aade.gr), Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Der Vergleich mit Spanien, die Aufenthaltserlaubnis in Georgien und die Kaufnebenkosten.
Alle veröffentlichten Projekte in Georgien, direkt vergleichbar.