White, Black und Green Frame
Was die drei Ausbaustufen beim Neubau in Georgien enthalten.
Glossar zum Immobilienkauf in Georgien. 37 Begriffe, jeweils in zwei Sätzen.
Kurz erklärt
Die NAPR (National Agency of Public Registry) führt in Georgien das öffentliche Register, in dem jedes Grundstück und jede Wohnung einen eigenen Katastercode hat. Die Eintragung beantragen Sie unter anderem in einer Public Service Hall. Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Register, nicht mit der Unterschrift unter einen Vertrag. White Frame und Black Frame sind keine Rechtsbegriffe, sondern Marktbegriffe für den Ausbauzustand.
Alle BegriffeWo viele dieser Begriffe in einem echten Registerauszug stehen, zeigt der Ratgeber zum Grundbuchauszug Feld für Feld.
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Die Begriffe, kurz erklärt.
Geordnet nach Register, Vertrag, Bau, Gebäude, Steuern und Geld. Wo es hilft, steht der georgische Begriff dabei.
NAPR
Die National Agency of Public Registry führt das öffentliche Register für Grundstücke, Gebäude und Wohnungen. Sie trägt Eigentum und Belastungen ein und stellt Auszüge aus.
Public Service Hall
Behördenzentrum in georgischen Städten, in dem Sie unter anderem Eintragungen ins Register beantragen und Auszüge erhalten. Ein Vertreter mit Vollmacht kann das für Sie tun.
Öffentliches Register
Das amtliche Verzeichnis der Rechte an Immobilien in Georgien. Eigentümer ist, wer dort eingetragen ist, nicht wer einen Vertrag unterschrieben hat.
Katastercode
Die eindeutige Nummer eines Grundstücks oder einer Einheit im Register. Mit ihr fordern Sie einen Auszug an und finden das Grundstück auf der öffentlichen Karte maps.gov.ge.
Registerauszug (Extract)
Das Dokument der NAPR mit Eigentümer, Anteilen, Fläche, Erwerbsgrund und Belastungen. Jede Person kann ihn anfordern, online kostet er 13 GEL und liegt nach einem Werktag vor.
Eintragung
Der Antrag, mit dem ein Recht ins Register kommt, etwa Ihr Eigentum nach dem Kauf. Im Standardverfahren kostet sie 150 GEL und dauert 4 Werktage.
Vormerkung
Ein Eintrag, der einen künftigen Erwerb sichert, etwa einer Wohnung im Bau. Er schließt die Eintragung anderer Rechte am Objekt aus, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren.
Vorvertrag
Beim Neubau meist der erste Vertrag mit dem Bauträger, über Wohnung, Preis und Zahlungsplan. Eigentum verschafft er nicht, das entsteht erst mit der Eintragung.
Kaufvertrag
Der Vertrag, auf dessen Grundlage das Eigentum übergeht. Nach Art. 183 des Zivilgesetzbuchs muss er schriftlich geschlossen sein, Eigentümer wird der Käufer mit seiner Eintragung im Register.
Ipoteka
Die georgische Hypothek: Das Objekt sichert einen Kredit, meist bei einer Bank. Steht sie im Auszug, sollte der Vertrag regeln, wann sie für Ihre Wohnung gelöscht wird.
Pfändung
Eine eingetragene Beschlagnahme, etwa auf Antrag eines Gläubigers oder eines Gerichts. Solange sie besteht, kann das Objekt in der Regel nicht frei übertragen werden.
Baugenehmigung
Die Erlaubnis der Stadt, ein Gebäude nach bestimmten Plänen zu errichten, in Batumi vom Rathaus erteilt. Sie nennt Grundstück, Nutzung und Geschosse.
Bauklassen I bis V
Das Baugesetzbuch teilt Bauvorhaben nach ihrem Risiko in fünf Klassen ein. Klasse I braucht keine Baugenehmigung, ein Wohnhaus der Klassen III und IV braucht eine.
Inbetriebnahme
Der Akt, mit dem die Behörde nach Fertigstellung bestätigt, dass nach der Genehmigung gebaut wurde. Erst danach werden Neubauwohnungen in der Regel einzeln eingetragen.
K-1
Der Koeffizient für die überbaute Fläche: welcher Anteil eines Grundstücks mit Gebäuden bedeckt sein darf. Definiert in der Regierungsverordnung Nr. 59 vom 15. Januar 2014.
K-2
Der Koeffizient für die Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche. Er begrenzt das Bauvolumen und damit, wie hoch und dicht gebaut werden darf.
K-3
Der Koeffizient für die Grünfläche: welcher Anteil des Grundstücks mindestens begrünt bleiben muss. Er gehört zu denselben Bebauungsregeln wie K-1 und K-2.
Black Frame
Marktbegriff für eine Wohnung im Kern als Rohbau, meist ohne Putz, Estrich und Leitungen. Was genau enthalten ist, legt die Ausstattungsanlage des Vertrags fest.
White Frame
Marktbegriff für den vorbereiteten Innenraum mit Putz, Estrich, Fenstern und Leitungen. Böden, Bad, Küche und Anstrich fehlen noch.
Green Frame
Marktbegriff für die Stufe zwischen White Frame und bezugsfertig, üblich mit gespachtelten und grundierten Wänden. Der Begriff ist noch weniger einheitlich als White Frame.
Off-Plan
Kauf einer Wohnung, bevor das Gebäude fertig ist, meist mit Ratenzahlung. Bis zur Eintragung haben Sie Ansprüche aus dem Vertrag, kein Eigentum.
Zahlungsplan
Die Aufteilung des Kaufpreises in Anzahlung und Raten bis zur Fertigstellung oder darüber hinaus. Sicherer sind Raten, die an den Baufortschritt gekoppelt sind.
Abtretung
Weiterverkauf einer Neubauwohnung vor der Eintragung, indem Sie Ihren Vertrag an einen neuen Käufer übertragen. Meist braucht es die Zustimmung des Bauträgers.
Service Charge
Die monatliche Gebühr für Reinigung, Sicherheit, Aufzüge und Gemeinschaftsflächen eines Gebäudes. Sie wird meist pro Quadratmeter berechnet.
Amkhanagoba
Die Eigentümergemeinschaft eines Wohngebäudes nach dem Gesetz von 2007. Sie entsteht, sobald ein Gebäude mehr als zwei Wohnungen in Einzeleigentum hat, und jeder Käufer wird Mitglied.
Erste Linie
Marketingbegriff für Gebäude, zwischen denen und Strand oder Promenade nichts steht. Rechtlich definiert ist er nicht, prüfen Sie die Lage auf der Katasterkarte.
Apostille
Beglaubigung eines öffentlichen Dokuments nach dem Haager Übereinkommen von 1961, dem Georgien, Deutschland, Österreich und die Schweiz angehören. Eine im Ausland unterschriebene Vollmacht braucht eine Apostille und eine georgische Übersetzung.
Vollmacht
Notariell beglaubigte Erlaubnis für einen Vertreter, für Sie zu unterschreiben oder Anträge zu stellen. Sie sollte die Wohnung per Katastercode, einen Mindestpreis und ein Enddatum nennen.
Identifikationsnummer (TIN)
Ausländer ohne georgische Personennummer werden beim Revenue Service als Steuerzahler erfasst und erhalten eine Identifikationsnummer. Sie brauchen sie etwa für die Anmeldung von Mieteinnahmen.
Revenue Service
Die georgische Steuerverwaltung mit dem Portal rs.ge. Dort melden Sie die Vermietung an und erklären Mieteinnahmen eines Jahres vor dem 1. April des Folgejahres.
Mietsteuer
Privatpersonen zahlen auf Mieteinnahmen aus Wohnraum 5 %, ohne Abzug von Kosten. Mietet eine Firma, behält sie die Steuer in der Regel ein.
Grundsteuer
Seit dem 30. September 2026 zahlen Privatpersonen sie auf Wohnungen nur, wenn das Familieneinkommen im Vorjahr 100.000 GEL übersteigt. Der Satz beträgt dann 0,8 bis 1 % des Marktwerts.
Steuerliche Ansässigkeit
In Georgien ansässig ist, wer sich in einem zusammenhängenden Zeitraum von zwölf Monaten mindestens 183 Tage im Land aufhält. Eine Aufenthaltserlaubnis allein macht Sie nicht ansässig.
GEL (Lari)
Die Landeswährung und das gesetzliche Zahlungsmittel Georgiens. Der Kurs ist an keine andere Währung gebunden, Neubauten werden trotzdem meist in US-Dollar angeboten.
NBG-Kurs
Der offizielle Tageskurs des Lari, den die Nationalbank Georgiens veröffentlicht. Er ist der Maßstab, um den Kurs Ihrer Bank zu prüfen.
Leitzins
Der Zins, mit dem die Nationalbank Georgiens ihre Geldpolitik steuert. Er beeinflusst, was Kredite in Lari kosten, für Käufer wie für Bauträger.
RPPI
Der Residential Property Price Index von Geostat, ein vierteljährlicher Preisindex für Wohnimmobilien. Er beruht auf Angebotspreisen für neue Wohnungen und Häuser in Tbilisi und gilt nicht für Batumi.
Häufige Fragen
Fragen zu den Begriffen.
Begriffe, nach denen Käufer oft fragen.
Was bedeutet NAPR?
NAPR steht für National Agency of Public Registry. Die Behörde führt das öffentliche Register, trägt Eigentum und Belastungen ein und stellt Registerauszüge aus, online über napr.gov.ge oder in einer Public Service Hall.
Was ist eine Katasternummer in Georgien?
Der Katastercode ist die eindeutige Nummer eines Grundstücks oder einer Wohnung im öffentlichen Register. Mit ihm fordern Sie einen Registerauszug an und finden das Grundstück auf der Karte maps.gov.ge.
Was ist eine Public Service Hall?
Ein staatliches Behördenzentrum, in dem Sie unter anderem Eigentum eintragen lassen und Registerauszüge erhalten. Es gibt sie in den größeren Städten, auch in Tbilisi und Batumi.
Was bedeutet White Frame bei einem Neubau in Georgien?
White Frame ist ein Marktbegriff, kein Rechtsbegriff. Gemeint ist meist ein vorbereiteter Innenraum mit Putz, Estrich, Fenstern und Leitungen, ohne Böden, Bad, Küche und Anstrich. Was genau enthalten ist, steht in der Ausstattungsanlage Ihres Vertrags.
Was bedeutet Vorvertrag beim Kauf in Georgien?
Der Vorvertrag ist beim Neubau meist der erste Vertrag mit dem Bauträger. Er regelt Wohnung, Preis, Raten und Termin. Eigentümer werden Sie erst später, mit der Eintragung im Register.
Zuletzt geprüft am 3. November 2026. Quellen: National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren und Fristen für Eintragung (Standard 150 GEL, 4 Arbeitstage) und Auszug (online 13 GEL, 1 Arbeitstag), Stand 3. November 2026, Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183; Gesetz über das öffentliche Register; Gesetz Nr. 5277 über Wohnungseigentümergemeinschaften vom 11. Juli 2007, Art. 11 und 19 (matsne.gov.ge), Gesetzbuch über Raumplanung, Architektur und Bau Nr. 3213 und Regierungsverordnung Nr. 59 vom 15. Januar 2014; Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019 über Baugenehmigungen (matsne.gov.ge), Steuergesetzbuch Georgiens, geändert durch Gesetz Nr. 1874 vom 30. September 2026 (Art. 202 Abs. 5, Art. 206 Abs. 1 Buchst. a), und Revenue Service (rs.ge), National Bank of Georgia (nbg.gov.ge) und Geostat (geostat.ge): Residential Property Price Index, Methodik. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Die Begriffe im Zusammenhang.
Die Ausbaustufen im Detail, die Klauseln im Kaufvertrag und der Überblick über den ganzen Kauf.
Erst die Begriffe, dann der Kauf.
Mit den Begriffen lesen Sie Exposés, Verträge und Auszüge sicherer. Der Überblick zeigt, in welcher Reihenfolge sie vorkommen.