Kurz erklärt
Eine Neubauwohnung in Georgien übernehmen Sie, wenn die zuständige Behörde die Inbetriebnahme des Gebäudes bestätigt hat. Vor der Unterschrift unter das Übergabeprotokoll prüfen Sie Fenster, Abdichtung, Elektrik, Wasser und die Fläche gegen den Vertrag. Mängel gehören mit Frist zur Beseitigung ins Protokoll, nicht in eine mündliche Zusage. Danach lassen Sie sich als Eigentümer eintragen und prüfen den Registerauszug.
Die Übergabe in vier SchrittenUnterschreiben Sie keine Erklärung, dass Sie die Wohnung ohne Mängel übernehmen oder auf Ansprüche verzichten, bevor sie geprüft ist.
Mängelliste nach AusbaustufeAblauf
Vom fertigen Gebäude bis zum Registerauszug mit Ihrem Namen. Planen Sie für die Prüfung einen halben Tag ein, nicht eine halbe Stunde.
Nach Fertigstellung erkennt die zuständige Behörde, in Tbilisi und Batumi das Rathaus, per Verwaltungsakt an, dass das Gebäude nach der Genehmigung gebaut ist. Grundlage ist die Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019. Lassen Sie sich Nummer und Datum des Akts geben. Ohne ihn werden die Wohnungen in der Regel nicht einzeln eingetragen.
Gehen Sie die Mängelliste für Ihre Ausbaustufe durch, Raum für Raum, bei Tageslicht und mit Strom und Wasser. Messen Sie die Fläche nach und vergleichen Sie sie mit Vertrag und Grundriss. Fotografieren Sie jeden Mangel mit Datum.
Das Übergabeprotokoll sollte jeden Mangel, eine Frist zur Beseitigung und die gemessene Fläche nennen. Streichen Sie Sätze, nach denen Sie keine Ansprüche mehr haben. Weigert sich der Bauträger, Mängel aufzunehmen, halten Sie Ihre Vorbehalte schriftlich fest und schicken Sie sie ihm nachweisbar.
Die National Agency of Public Registry trägt Sie als Eigentümer der einzelnen Wohnung ein, im Standardverfahren in 4 Werktagen für 150 GEL. Prüfen Sie im Auszug Namen, Katastercode, Fläche und dass keine Hypothek des Bauträgers mehr auf der Wohnung liegt.
Mängel können Sie nach dem Zivilgesetzbuch auch nach der Übergabe geltend machen. Für vertragliche Ansprüche im Zusammenhang mit Immobilien gilt nach Art. 129 eine Verjährung von sechs Jahren. Sie beginnt, wenn Sie vom Mangel wussten oder hätten wissen müssen (Art. 130). Kauf- und Werkvertragsrecht sowie Ihr Vertrag können eigene Fristen für die Anzeige enthalten. Melden Sie jeden Mangel sofort schriftlich.
Wer nicht anreist, schickt eine Verwaltung oder einen Gutachter. Geben Sie eine schriftliche Liste mit, verlangen Sie Fotos und Messwerte und erteilen Sie eine Vollmacht nur für die Übergabe. Ein Verzicht auf Ansprüche gehört nicht in diese Vollmacht.
Mängelliste
Je weiter der Ausbau, desto mehr lässt sich prüfen und desto mehr kann fehlen. Im feuchten Klima der Küste zeigen Fenster, Dichtungen und Balkone ihre Schwächen zuerst.
Black Frame
White Frame
Green Frame
Die Liste ersetzt keinen Gutachter. Was zu Ihrer Wohnung gehört, bestimmt die Ausstattungsanlage Ihres Vertrags.
Häufige Fragen
Prüfung, Unterschrift, Fristen, Fläche und Übergabe aus der Ferne.
Zuerst, ob das Gebäude in Betrieb genommen ist. Dann Fenster und Dichtungen, Balkon und Abläufe, Verteilerkasten, Wasserdruck und die Fläche gegen den Vertrag. Was genau zu Ihrer Ausbaustufe gehört, steht in der Ausstattungsanlage.
Sie können unterschreiben, wenn alle Mängel mit Frist zur Beseitigung im Protokoll stehen. Unterschreiben Sie keinen Satz, nach dem die Wohnung mängelfrei ist oder Sie auf Ansprüche verzichten.
Für vertragliche Ansprüche im Zusammenhang mit Immobilien sieht das Zivilgesetzbuch eine Verjährung von sechs Jahren vor. Sie läuft ab dem Zeitpunkt, zu dem Sie vom Mangel wussten oder hätten wissen müssen. Ihr Vertrag kann kürzere Fristen für die Anzeige vorsehen. Melden Sie Mängel deshalb sofort schriftlich und lassen Sie die Frist von Ihrem Anwalt prüfen.
Das regelt der Vertrag. Viele Verträge nennen eine Toleranz und eine Anpassung des Preises je Quadratmeter. Messen Sie bei der Übergabe nach und halten Sie das Ergebnis im Protokoll fest, bevor Sie die letzte Rate zahlen.
Ja, eine Verwaltung oder ein Gutachter mit einer Vollmacht nur für die Übergabe. Geben Sie eine schriftliche Liste mit und verlangen Sie Fotos, Messwerte und eine Kopie des Protokolls vor der Unterschrift.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 129 und 130 (Verjährung) sowie Regeln zu Kauf und Werkvertrag (matsne.gov.ge, Fassung vom 25. Juni 2026), Regierungsverordnung Georgiens Nr. 255 vom 31. Mai 2019 (Baugenehmigung und Inbetriebnahme) (matsne.gov.ge), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren und Fristen. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Die Ausbaustufen im Detail, die Baugenehmigung und die Verwaltung aus der Ferne.
Auf jeder Projektseite sehen Sie Ausbaustufe und geplante Fertigstellung. Die Übergabe entscheidet, ob beides stimmt.