Kurz erklärt
Den Ausbau einer White-Frame-Wohnung in Georgien vergeben Sie mit einem schriftlichen Werkvertrag an eine Ausbaufirma. Der Vertrag legt Leistungen, Zahlungen nach erledigten Abschnitten, Fotoberichte, Abnahme und Gewährleistung fest. Gearbeitet wird in fester Reihenfolge: erst Leitungen, dann Wände, Bad und Böden, zuletzt Küche, Türen und Leuchten. Aus der Ferne steuern Sie das über einen unabhängigen Vertreter vor Ort und zahlen nur, was belegt ist.
Der Ausbau in vier SchrittenWo Ihr Ausbau beginnt, bestimmt die Ausbaustufe im Kaufvertrag. Was White, Black und Green Frame enthalten, erklärt eine eigene Seite.
Die Ausbaustufen erklärtAblauf
Die Reihenfolge folgt der Technik: Was hinter Putz und Fliesen liegt, kommt zuerst. Dauer und Kosten hängen von Wohnung, Material und Firma ab. Verlassen Sie sich dafür auf schriftliche Angebote, nicht auf Faustregeln.
Vergleichen Sie die Wohnung mit der Ausstattungsanlage des Kaufvertrags und dem Übergabeprotokoll. Beim Black Frame fehlen häufig Putz, Estrich und Leitungen, manchmal auch Trennwände. Beim White Frame beginnen Sie mit Oberflächen, Bad und Küche. Beim Green Frame bleiben je nach Bauträger Anstrich, Sanitärobjekte, Küche und Möbel. Fotografieren Sie jeden Raum und jeden Anschluss, bevor jemand anfängt.
Ein Plan zeigt Steckdosen, Schalter, Licht, Klimageräte, Wasser- und Abwasseranschlüsse. Dazu kommt eine Materialliste mit Marke oder Qualität. Schicken Sie Plan und Liste an mindestens zwei Firmen, damit die Angebote vergleichbar sind. Prüfen Sie die Firma im Unternehmensregister der NAPR.
Der Vertrag nennt Leistungen mit Plan und Materialliste als Anlage, Abschnitte mit je einer Teilzahlung, Fotobericht und Abnahme je Abschnitt, Endtermin, Gewährleistung und dass Zusatzarbeiten nur schriftlich gelten. Lassen Sie ihn in eine Sprache übersetzen, die Sie lesen.
Zuerst Leitungen für Strom, Wasser, Abwasser und Klima ergänzen oder verlegen, dann Wände und Decken spachteln, das Bad abdichten, Fliesen und Böden legen und streichen. Zuletzt kommen Sanitärobjekte, Küche, Türen und Leuchten. Leitungen lassen Sie fotografieren und vermessen, bevor sie hinter Putz verschwinden.
Gehen Sie die Wohnung mit der Mängelliste der Übergabe durch, nun für den Ausbau: Fliesen auf Hohlstellen, Gefälle in der Dusche, Silikonfugen, jede Steckdose, Wasserdruck, Türen. Halten Sie Mängel und Fristen schriftlich fest und behalten Sie die letzte Rate bis zur Beseitigung ein, wenn der Vertrag das vorsieht.
Heben Sie Werkvertrag, Rechnungen, Abnahmeprotokoll und die Fotos der Leitungen auf. Sie brauchen sie, um Mängel geltend zu machen, bei einem Schaden gegenüber der Versicherung und später beim Verkauf.
Worauf es ankommt
Aus der Ferne lassen sich Fliesen auf Fotos prüfen, Absprachen nicht. Deshalb kommt es auf genaue Verträge, Zahlungen nach Leistung und die Regeln des Hauses an.
Viele Neubauten regeln Arbeitszeiten, laute Arbeiten, die Nutzung des Aufzugs, den Schutz von Flur und Kabine und die Abfuhr von Bauschutt. Handwerker müssen oft vorab bei der Verwaltung angemeldet werden. Fordern Sie die Hausordnung schriftlich an und machen Sie sie zur Anlage des Werkvertrags.
Tragende Wände, Fassade, Schächte und Dach gehören nach dem Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften zum gemeinsamen Eigentum. Außengeräte der Klimaanlage, Balkonverglasung und neue Durchbrüche brauchen deshalb oft die Zustimmung der Verwaltung oder der Eigentümer. Klären Sie das vor der Bestellung.
Ein unabhängiger Bauleiter, Gutachter oder Ihre Verwaltung prüft jeden Abschnitt vor der Zahlung. Er sollte nicht von der Ausbaufirma bezahlt werden. Eine Vollmacht für ihn beschränken Sie auf Abnahme und Kommunikation, Zahlungen geben Sie selbst frei.
Zahlen Sie in Abschnitten, die zum Baufortschritt passen, und nie den Großteil vorab. Material kann eine Anzahlung rechtfertigen, dann gegen Rechnung. Überweisen Sie nur auf das Konto der Firma, die im Vertrag steht, nicht bar an Mitarbeiter.
Vereinbaren Sie datierte Fotos aus denselben Blickwinkeln und am Ende jedes Abschnitts einen Videoanruf durch die ganze Wohnung. Bei Leitungen, Abdichtung und Fußbodenheizung sind Fotos mit Maßband später der einzige Nachweis, wo etwas liegt.
Strom- und Wasserkonto sollten vor Beginn auf Ihren Namen laufen, damit Sie den Verbrauch der Baustelle sehen. An der Küste ist die Luft feucht: Estrich und Putz brauchen Zeit zum Trocknen, sonst lösen sich Böden und Farbe. Fragen Sie die Firma, wie sie Trocknung und Lüftung plant.
Häufige Fragen
Leistungsumfang, Vertrag, Ausbau durch den Bauträger und die Einrichtung für Mieter.
Häufig die Oberflächen und alles, was man sieht: Fliesen, Bodenbelag, Anstrich, Sanitärobjekte, Küche, Innentüren und Leuchten. Was Ihr Bauträger genau liefert, steht in der Ausstattungsanlage des Kaufvertrags. Sie geht jeder allgemeinen Definition vor.
Ja. Sie brauchen einen schriftlichen Vertrag, einen unabhängigen Vertreter vor Ort, der jeden Abschnitt prüft, und feste Fotoberichte. Zahlungen geben Sie erst frei, wenn der Abschnitt belegt ist. Eine Abnahme vor Ort durch Sie selbst oder einen Gutachter am Ende ist trotzdem sinnvoll.
Ja. Das Zivilgesetzbuch Georgiens regelt den Werkvertrag, also Leistung, Abnahme und Haftung für Mängel. Was genau geschuldet ist, ergibt sich aber nur aus Ihrem Vertrag. Ohne Plan, Materialliste und Zahlungsabschnitte lässt sich ein Mangel kaum beweisen.
Viele Bauträger bieten Ausbaupakete an. Das spart Abstimmung, ersetzt aber nicht die Prüfung. Lassen Sie sich Leistungen und Material so genau beschreiben wie bei einer fremden Firma und vergleichen Sie mit einem zweiten Angebot. Prüfen Sie auch, ob der Ausbau im Kaufpreis steckt oder separat abgerechnet wird.
Entscheiden Sie vor dem Ausbau, ob Sie an Urlauber oder langfristig vermieten. Ferienwohnungen brauchen strapazierfähige Möbel, viel Bettwäsche und schnelles Internet, Langzeitmieter achten mehr auf Küche und Stauraum. Halten Sie das Inventar mit Fotos fest, es gehört in den Mietvertrag.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Zivilgesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge): Werkvertrag, Abnahme und Haftung für Mängel, Gesetz Georgiens über Wohnungseigentümergemeinschaften Nr. 5277 vom 11. Juli 2007, Art. 3 und 5 (gemeinsames Eigentum) (matsne.gov.ge), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Unternehmensregister. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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