Wo Sie nachfragen
In Tbilisi erteilt der Architektur-Dienst des Rathauses die Genehmigungen, in Batumi das Rathaus Batumi. Lassen Sie sich vom Bauträger Nummer und Datum geben und von Ihrem Anwalt bei der Stelle bestätigen.
Baugenehmigung und Inbetriebnahme. Was Sie vor dem Kauf sehen sollten.
Kurz erklärt
Ein Wohnhaus der Klassen III und IV braucht in Georgien eine Baugenehmigung der Stadt. Sie entsteht in zwei oder drei Stufen: Nutzungsbedingungen für das Grundstück, auf Antrag die Billigung des Architekturprojekts und die Genehmigung selbst. Nach Fertigstellung erkennt die Behörde per Verwaltungsakt an, dass nach der Genehmigung gebaut wurde. Auf dieser Grundlage trägt das Register die fertigen Wohnungen ein.
Die Stufen im DetailÄndert ein Bauträger das Volumen des Gebäudes oder bei Klasse III und IV die Nutzung, gilt das nach der Regierungsverordnung Nr. 255 als Umbau. Fragen Sie dann nach der geänderten Genehmigung.
Genehmigung mit dem Exposé vergleichenVerfahren
Vom Grundstück bis zur Inbetriebnahme.
So läuft das Verfahren nach dem Gesetzbuch über Raumplanung, Architektur und Bau und der Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019.
- 1
Nutzungsbedingungen
Die Stadt legt fest, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Gibt es für das Gebiet einen detaillierten Bebauungsplan, entfällt diese Stufe.
- 2
Architekturprojekt
Auf Antrag billigt die Stadt das Architekturprojekt vor der eigentlichen Genehmigung. Dann hat das Verfahren drei Stufen statt zwei.
- 3
Baugenehmigung
Die Genehmigung erteilt die Exekutive der Gemeinde oder eine von ihr gegründete Stelle. Erst mit ihr darf ein Gebäude der Klassen III oder IV gebaut werden.
- 4
Inbetriebnahme
Nach Fertigstellung erkennt die zuständige Behörde per Verwaltungsakt an, dass das Gebäude nach den Bedingungen der Genehmigung gebaut ist. Mit diesem Akt und dem Eigentumsnachweis werden die Wohnungen im Register eingetragen.
Wenn Unterlagen fehlen
Fehlen für ein Gebäude oder einen Teil davon die nötige Baudokumentation, der Akt über die Inbetriebnahme oder eine Legalisierung, kann das Eigentum daran nach dem Registergesetz nicht eingetragen werden. Das Register vermerkt das Gebäude dann nur auf einer Informationskarte und informiert die Baubehörde. Für Käufer heißt das: Die Wohnung lässt sich nicht auf ihren Namen eintragen.
Abgleich
Fünf Angaben, die zum Exposé passen müssen.
Legen Sie Genehmigung und Verkaufsunterlagen nebeneinander. Wir bewerten hier kein einzelnes Projekt, die Liste gilt für jedes.
Stufe
Prüfen Sie, welche Stufe vorliegt. Genehmigte Nutzungsbedingungen sind noch keine Baugenehmigung. Ein Bauträger, der damit verkauft, verkauft ein Vorhaben.
Grundstück und Bauherr
Der Katastercode in der Genehmigung muss mit dem Registerauszug übereinstimmen. Bauherr und eingetragener Eigentümer sollten dieselbe Firma sein oder vertraglich verbunden.
Geschosse und Fläche
Vergleichen Sie die genehmigte Zahl der Geschosse und die Gesamtfläche mit Exposé und Grundriss. Eine Wohnung im 20. Stock eines Hauses mit 18 genehmigten Geschossen ist ein Warnsignal.
Nutzung
Die Genehmigung nennt die Funktion des Gebäudes, etwa Wohnen oder Hotel. Weicht die Nutzung ab, betrifft das Eintragung, Steuern und Vermietung. Beschreiben Exposé und Genehmigung verschiedene Nutzungen, fragen Sie schriftlich nach.
Änderungen
Genehmigungen werden geändert, etwa für zusätzliche Geschosse. Lassen Sie sich die aktuelle Fassung mit allen Änderungen zeigen, nicht nur die erste Genehmigung.
Häufige Fragen
Fragen zur Baugenehmigung.
Prüfung in Batumi und Tbilisi, Bauklassen und die Inbetriebnahme.
Wie prüfe ich, ob ein Neubau in Batumi genehmigt ist?
Lassen Sie sich vom Bauträger die Genehmigung mit Nummer und Datum geben. Ihr Anwalt kann beim Rathaus Batumi bestätigen lassen, dass sie besteht und gilt. Gleichen Sie Katastercode, Geschosse und Nutzung mit Registerauszug und Exposé ab.
Was ist der Unterschied zwischen Baugenehmigung und Inbetriebnahme?
Die Baugenehmigung erlaubt den Bau. Die Inbetriebnahme bestätigt nach Fertigstellung, dass nach der Genehmigung gebaut wurde. Ohne diesen Akt oder eine Legalisierung trägt das Register das Eigentum an der fertigen Wohnung nicht ein.
Was bedeuten die Bauklassen?
Das Baugesetzbuch teilt Gebäude nach ihrem Risiko in die Klassen I bis V ein. Klasse I braucht grundsätzlich nur eine einfache Bauanzeige, die Klassen III und IV eine Baugenehmigung. Klasse V umfasst Bauten mit erhöhtem technischem Risiko, für sie gilt die Regierungsverordnung Nr. 255 nicht. Welche Klasse ein Projekt hat, steht in der Genehmigung.
Darf ich eine Wohnung kaufen, bevor die Baugenehmigung erteilt ist?
Verboten ist das nicht, aber das Risiko liegt dann bei Ihnen. Ohne Genehmigung ist offen, ob und in welcher Form gebaut wird. Zahlen Sie in diesem Fall nichts, was Sie nicht verlieren können.
Was passiert, wenn mehr Geschosse gebaut werden als genehmigt?
Dann deckt die Genehmigung die zusätzlichen Geschosse nicht. Der Bauträger braucht eine geänderte Genehmigung oder später eine Legalisierung. Fehlt beides, lässt sich das Eigentum an einer Wohnung dort nicht eintragen.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Gesetzbuch Georgiens über Raumplanung, Architektur und Bau, Art. 94 und 96 (matsne.gov.ge, Fassung von 2025) sowie Art. 100, 101 und 102 (matsne.gov.ge), Regierungsverordnung Nr. 255 vom 31. Mai 2019 über Baugenehmigungen und Inbetriebnahme, Art. 1, 2 und 4 (matsne.gov.ge), Gesetz Georgiens über das öffentliche Register, Art. 15⁶ (matsne.gov.ge, Fassung vom 1. April 2026), Architekturdienst der Stadt Tbilisi (tas.ge): Abteilung für Genehmigungen der Klassen III und IV. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Unterlagen zuerst, Anzahlung danach.
Fragen Sie vor der Reservierung nach der Genehmigung mit allen Änderungen. Was der Bauträger schon veröffentlicht hat, steht auf der Projektseite.