Kurz erklärt
Viele Banken in Deutschland, Österreich und der Schweiz nehmen eine Wohnung in Georgien nicht als Sicherheit, weil Eintragung und Verwertung einer Sicherheit im Ausland für sie aufwendig und unsicher sind. Viele Käufer finanzieren deshalb über eine Grundschuld auf das Eigenheim, einen Ratenkredit, einen Lombardkredit gegen Wertpapiere oder mit Eigenkapital. Wer in Euro leiht und in Dollar kauft, trägt zusätzlich ein Währungsrisiko.
Die drei WegeDiese Seite beschreibt Wege und Wirkungen. Sie ist keine Finanz- oder Steuerberatung und empfiehlt keinen Kredit.
Hypothek bei einer georgischen BankDrei Wege
Jeder Weg sichert die Bank anders ab. Davon hängen Zins, Laufzeit und Ihr eigenes Risiko ab.
Grundschuld auf das Eigenheim
Ratenkredit ohne Sicherheit
Lombardkredit
Der vierte Weg ist Eigenkapital: kein Zins, aber gebundenes Geld. In Österreich und der Schweiz gelten eigene Regeln für Verbraucherkredite und eigene Steuerfolgen.
Fälle
Für Käufer mit Wohnsitz in Deutschland. Die Fälle zeigen Wirkungen, keine Empfehlung. Für Österreich und die Schweiz gelten andere Regeln, sie stehen auf eigenen Steuerseiten.
Steuerliche Wirkungen nach dem Abkommen zwischen Deutschland und Georgien und dem Einkommensteuergesetz. Ihr Fall kann abweichen.
Zinsen für die Wohnung sind Werbungskosten. Sie senken die georgischen Einkünfte, die über den Progressionsvorbehalt Ihren deutschen Steuersatz erhöhen.
Ohne Kredit gibt es keine Zinsen. Die Mieteinkünfte gehen ungekürzt in den Progressionsvorbehalt ein.
In Georgien zahlen Privatpersonen auf Miete aus Wohnraum 5 % der Bruttomiete, ohne Abzug von Kosten. Die Zinsen wirken nur auf den deutschen Steuersatz.
Übersteigen Zinsen und Kosten die Miete, ist ein Verlust aus einer Wohnung außerhalb von EU und EWR nach § 2a EStG nur eingeschränkt nutzbar.
Ohne Zinsen entsteht aus der Finanzierung kein Verlust.
Ein hoher Kredit macht die Rechnung in Deutschland nicht automatisch günstiger.
Der Kredit läuft in Euro, die Wohnung wird in Dollar gehandelt. Fällt der Dollar, sinkt ihr Wert in Euro, die Schuld bleibt.
Das Währungsrisiko trifft Ihr eingesetztes Kapital, nicht eine laufende Schuld.
Ein Kredit in Fremdwährung verschiebt das Risiko, er beseitigt es nicht. Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung gelten in Deutschland eigene Schutzregeln (§ 503 BGB).
Die Rate läuft weiter, wenn die Wohnung leer steht oder der Bau sich verzögert.
Das Kapital steht für anderes nicht zur Verfügung, eine Rate gibt es nicht.
Planen Sie die Rate so, dass Sie sie ohne Mieteinnahmen tragen können.
Abkommen, Progressionsvorbehalt und Verkauf aus Sicht deutscher Steuerzahler.
Steuern in DeutschlandHäufige Fragen
Sicherheit, Beleihung des Eigenheims, Zinsen in der Steuer, Währung und Zinsvergleich.
Viele Banken nehmen die Wohnung in Georgien nicht als Sicherheit, weil Eintragung und Verwertung im Ausland für sie aufwendig und unsicher sind. Möglich sind ein Kredit gegen eine Grundschuld auf Ihre Immobilie in Deutschland, ein Ratenkredit oder ein Lombardkredit.
Ja, wenn die Bank zustimmt. Der Kredit ist dann ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 491 Abs. 3 BGB, mit Prüfung Ihrer Kreditwürdigkeit und vorvertraglichen Informationen. Im Ernstfall haftet das Haus.
Bei Wohnsitz in Deutschland stellt das Abkommen mit Georgien die Mieteinkünfte frei. Die Zinsen mindern diese Einkünfte und damit den Betrag, der über den Progressionsvorbehalt den Steuersatz erhöht. Von Ihrem übrigen Einkommen ziehen Sie sie nicht ab.
Die Schuld bleibt in Euro gleich, der Wert der Wohnung in Euro schwankt mit dem Dollar und mit dem georgischen Markt. Verkaufen Sie in einer schwachen Phase, kann der Erlös in Euro unter der Restschuld liegen.
Wir nennen keine Sätze. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht in ihrer Zinsstatistik die durchschnittlichen Zinsen der Banken für neue Wohnungsbau- und Konsumentenkredite. Konkrete Angebote holen Sie bei mehreren Banken ein.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Bürgerliches Gesetzbuch, § 491 Abs. 3 und § 503 (gesetze-im-internet.de), Einkommensteuergesetz, § 2a und § 32b (gesetze-im-internet.de), Abkommen zwischen Deutschland und Georgien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vom 1. Juni 2006, Artikel 6 und 23 (Bundesministerium der Finanzen), Deutsche Bundesbank (bundesbank.de): MFI-Zinsstatistik, Revenue Service Georgia (rs.ge): Steuer auf Mieteinnahmen. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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