Service Charge und laufende Kosten
Was eine Wohnung in Georgien nach dem Kauf jeden Monat kostet.
Die Eigentümergemeinschaft. Jeder Käufer ist kraft Gesetzes Mitglied.
Kurz erklärt
In Georgien bilden die Eigentümer eines Wohngebäudes eine Eigentümergemeinschaft, georgisch Amkhanagoba. Grundlage ist das Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften von 2007. Die Gemeinschaft gilt als gegründet, sobald ein Gebäude auf einem Grundstück mehr als zwei Wohnungen in Einzeleigentum hat, und jeder Käufer wird Mitglied. Sie entscheidet über das gemeinsame Eigentum und kann auch bestimmen, wer das Gebäude verwaltet.
Die Regeln im ÜberblickDiese Seite behandelt, wer entscheidet. Was die Verwaltung kostet und was die Service Charge abdeckt, steht auf einer eigenen Seite.
Service Charge erklärtDie Regeln
Was das Gesetz für Ihr Gebäude festlegt.
Die Abstimmungsregeln des Gesetzes gelten, solange die Gemeinschaft keine eigene Satzung beschlossen hat. Fragen Sie deshalb zuerst, ob es eine Satzung gibt, und lassen Sie sie sich übersetzen.
Die Rechtsgrundlage
Das Gesetz Georgiens über Wohnungseigentümergemeinschaften Nr. 5277 vom 11. Juli 2007 ist seit 1. August 2007 in Kraft, zuletzt geändert im Juli 2020. Die Gemeinschaft ist keine juristische Person, darf aber Konten und Vermögen haben und handelt durch ihren Vorsitzenden (Art. 14).
Mitglied ab dem Kauf
Die Gemeinschaft gilt als gegründet, wenn ein Gebäude auf einem Grundstück mehr als zwei Wohnungen in Einzeleigentum hat (Art. 11). Mitglied werden Sie mit dem Erwerb Ihrer Wohnung (Art. 19). Für offene Pflichten des Verkäufers gegenüber der Gemeinschaft haften Sie als Käufer mit, und der Verkäufer muss Ihnen bestehende und absehbare Pflichten offenlegen (Art. 14 und 21). Lassen Sie sich Rückstände deshalb vor dem Kauf schriftlich bestätigen.
Was allen gehört
Gemeinsames Eigentum sind Grundstück, Gebäude und Leitungen, soweit sie nicht in Einzeleigentum stehen: etwa tragende Teile, Fassade, Eingänge, Flure, Treppenhäuser, Dach und Aufzüge (Art. 3 und 5). Ihr Anteil richtet sich nach dem Verhältnis Ihrer Wohnfläche zur Fläche aller Wohnungen.
Versammlung und Stimmen
Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn zwei Drittel der Mitglieder anwesend sind. Eine erneut einberufene Versammlung mit derselben Tagesordnung ist es unabhängig von der Zahl. Jeder Eigentümer hat je Wohnung eine Stimme, Miteigentümer einer Wohnung stimmen gemeinsam, entschieden wird mit der Mehrheit der Anwesenden (Art. 28). Für den Vorsitz braucht es zwei Drittel (Art. 26), für Bauvorhaben, die das gemeinsame Eigentum wesentlich verändern, alle Stimmen (Art. 10).
Die Verwaltung des Bauträgers
Nach der Übergabe verwaltet häufig zunächst eine Firma des Bauträgers das Gebäude, auf Grundlage des Kaufvertrags oder eines eigenen Vertrags. Das Gesetz erlaubt, einen angestellten Verwalter zum Vorsitzenden zu wählen, und eine Satzung kann regeln, wie Verwaltungsaufgaben an ihn übertragen werden (Art. 23 und 26). Ob Sie wechseln können, hängt von Laufzeit und Kündigung dieses Vertrags ab. Lesen Sie die Klausel vor dem Kauf.
Streit um gemeinsame Kosten
Jeder Eigentümer trägt die Kosten für Erhalt und Nutzung des gemeinsamen Eigentums nach seinem Anteil, auch wenn er es nicht nutzt (Art. 7 und 21). Verletzt ein Mitglied diese Pflichten, kann die Gemeinschaft klagen (Art. 21). Schulden von mehr als 500 GEL kann der Vorsitzende mit Zustimmung der Versammlung auf der Wohnung des Schuldners eintragen lassen (Art. 14). Jeder Eigentümer darf das Protokoll einsehen, und jedes Mitglied kann es vor Gericht anfechten (Art. 28).
Häufige Fragen
Fragen zur Eigentümergemeinschaft.
Mitgliedschaft, Abstimmung aus dem Ausland, Wechsel der Verwaltung und Streit.
Was ist eine Amkhanagoba?
So heißt die Eigentümergemeinschaft eines Wohngebäudes in Georgien. Ihre Grundlage ist das Gesetz über Wohnungseigentümergemeinschaften Nr. 5277 von 2007. Sie verwaltet das gemeinsame Eigentum, also etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Aufzüge.
Bin ich als ausländischer Käufer automatisch Mitglied?
Ja. Mitglied wird jeder, der eine Wohnung im Gebäude erwirbt (Art. 19). Eine Ausnahme für ausländische Eigentümer sieht das Gesetz nicht vor.
Können die Eigentümer die Verwaltung des Bauträgers ersetzen?
Das Gesetz lässt zu, dass die Gemeinschaft einen Verwalter bestimmt und Aufgaben per Satzung überträgt. Ob ein Wechsel sofort möglich ist, entscheidet der bestehende Verwaltungsvertrag mit Laufzeit und Kündigungsfrist. Lassen Sie ihn vor einem Beschluss von einem Anwalt prüfen.
Kann ich aus dem Ausland abstimmen?
Mitglieder werden schriftlich eingeladen (Art. 27), und das Gesetz erlaubt, an der Arbeit der Gemeinschaft persönlich oder durch einen Vertreter teilzunehmen (Art. 20). Eine Abstimmung per Video oder Brief sieht es nicht ausdrücklich vor, das kann die Satzung regeln. Wer nicht anreist, gibt einer Person vor Ort eine schriftliche Vollmacht.
Muss ich zahlen, wenn ich gegen eine Ausgabe gestimmt habe?
Für Erhalt und Nutzung des gemeinsamen Eigentums ja, nach Ihrem Anteil. Bei Maßnahmen, die darüber hinausgehen, sind Eigentümer, die dagegen gestimmt haben, nach Art. 7 von den Kosten befreit, wenn Satzung oder Versammlung nichts anderes bestimmen. Sie haben dann aber auch keinen Anspruch auf den Nutzen der Maßnahme.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Gesetz Georgiens über Wohnungseigentümergemeinschaften Nr. 5277 vom 11. Juli 2007, Art. 3, 5, 7, 10, 11, 14, 19, 20, 21, 23, 26, 27 und 28 (matsne.gov.ge, konsolidierte Fassung mit Änderung vom 15. Juli 2020), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Eintragung von Eigentum und Belastungen. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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