Kurz erklärt
Wer im Vereinigten Königreich steuerlich ansässig ist, versteuert dort auch die Miete aus einer Wohnung in Georgien. Die georgische Steuer von 5 % wird nach dem Doppelbesteuerungsabkommen angerechnet, höchstens bis zur britischen Steuer auf dieselben Einnahmen. Beim Verkauf fällt britische Capital Gains Tax an, auch wenn Georgien den Gewinn nach zwei Jahren Besitz nicht besteuert. Anders als bei einem Wohnsitz in Deutschland bleibt deshalb meist britische Steuer zu zahlen.
Die Regeln im ÜberblickSeit dem 6. April 2025 gelten im Vereinigten Königreich neue Regeln für Zuzügler und für die Erbschaftsteuer. Diese Seite gibt den Stand vom November 2026 wieder und ersetzt keine Steuerberatung.
Steuern in Georgien selbstIm Überblick
Grundlage sind das Abkommen zwischen dem Vereinigten Königreich und Georgien vom 13. Juli 2004 und die Leitfäden von HMRC. Beträge gelten für das Steuerjahr 2026/27.
Vermietete Wohnungen im Ausland bilden für HMRC ein Overseas Property Business. Der Gewinn wird wie bei einer Vermietung im Inland ermittelt und mit Ihrem persönlichen Satz besteuert. Verluste daraus dürfen Sie nicht mit Gewinnen aus britischen Vermietungen verrechnen.
Georgien darf die Miete nach Artikel 6 des Abkommens besteuern. Das Vereinigte Königreich zieht die georgische Steuer von der britischen Steuer auf dieselben Einnahmen ab. Mehr als diese britische Steuer wird nie angerechnet, ein Überschuss verfällt.
Wer im Vereinigten Königreich ansässig ist, zahlt beim Verkauf einer Auslandsimmobilie Capital Gains Tax. Nach mehr als zwei Jahren Besitz ist der Gewinn in Georgien steuerfrei. Dann gibt es nichts anzurechnen, und die britische Steuer fällt voll an. Bei kürzerer Haltedauer wird die georgische Steuer von 5 % auf den Gewinn angerechnet.
Seit dem 6. April 2025 hängt die britische Erbschaftsteuer am Wohnsitz, nicht mehr am Domicile. Wer in mindestens 10 der letzten 20 Steuerjahre im Vereinigten Königreich ansässig war, unterliegt ihr mit dem Vermögen weltweit, also auch mit der Wohnung in Georgien.
Praxis
Fünf Punkte, an denen sich die britische Rechnung von der deutschen unterscheidet oder an denen Fehler häufig sind.
Deutschland stellt georgische Mieten frei. Das Vereinigte Königreich besteuert sie und rechnet die georgischen 5 % an. Die Differenz bis zu Ihrem britischen Satz zahlen Sie an HMRC, in jeder Steuerstufe. Für Einkünfte aus Vermietung sieht der Haushalt 2025 ab dem 6. April 2027 eigene Sätze von 22 %, 42 % und 47 % vor, für England, Wales und Nordirland. Sie knüpfen an Property Income nach Part 3 des Income Tax (Trading and Other Income) Act 2005 an. Ob das Ihre Miete aus Georgien erfasst, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Georgien erhebt die 5 % auf die Bruttomiete. HMRC besteuert den Gewinn nach abziehbaren Kosten. Angerechnet wird die georgische Steuer nur bis zur britischen Steuer auf diesen Gewinn. Bei hohen Kosten kann deshalb ein Teil der georgischen Steuer ungenutzt bleiben.
Kaufpreis und Verkaufspreis werden jeweils zum Kurs des Tages in Pfund umgerechnet. Hat sich der Kurs bewegt, kann in Pfund ein steuerpflichtiger Gewinn entstehen, obwohl der Preis in Dollar oder Lari gleich geblieben ist. Das gilt auch umgekehrt.
Wer nach mindestens 10 aufeinanderfolgenden Steuerjahren ohne britischen Wohnsitz zuzieht, kann seit dem 6. April 2025 für die ersten vier Steuerjahre ausländische Einkünfte und Gewinne steuerfrei stellen lassen. Der Antrag gilt je Jahr, kostet den persönlichen Freibetrag und den CGT-Freibetrag und schließt die Anrechnung für die befreiten Einkünfte aus.
Für die Anrechnung brauchen Sie den Nachweis, dass die georgische Steuer erklärt und gezahlt ist. Heben Sie die Erklärung aus dem Portal rs.ge, Zahlungsbelege und die Abrechnungen der Verwaltung auf, getrennt nach Steuerjahr.
Häufige Fragen
Miete, Anrechnung, Verkauf, Zuzug und Erbschaft aus britischer Sicht.
Ja, wenn Sie im Vereinigten Königreich steuerlich ansässig sind. Die Einnahmen gehören als Overseas Property Business in die Self-Assessment-Erklärung. Die in Georgien gezahlte Steuer von 5 % wird angerechnet, höchstens bis zur britischen Steuer auf diese Einnahmen.
Sie beantragen Foreign Tax Credit Relief auf den Auslandsseiten der Erklärung. HMRC zieht die georgische Steuer von der britischen Steuer auf dieselbe Einnahmequelle ab. Die Berechnung erfolgt je Quelle, ein Überschuss lässt sich nicht auf andere Einkünfte übertragen. Das Verfahren beschreibt das Helpsheet HS263.
Ja. Georgien stellt den Gewinn nach mehr als zwei Jahren Besitz frei, das Vereinigte Königreich besteuert ihn trotzdem. Mangels georgischer Steuer gibt es nichts anzurechnen. Im Steuerjahr 2026/27 gelten 18 % oder 24 % nach einem Freibetrag von 3.000 Pfund.
Wer vor dem Zuzug mindestens 10 aufeinanderfolgende Steuerjahre nicht im Vereinigten Königreich ansässig war. Dann können Sie für bis zu vier Steuerjahre ausländische Einkünfte und Gewinne befreien lassen, auch Miete und Verkaufsgewinn aus Georgien. Ob sich der Antrag lohnt, hängt davon ab, was Sie an Freibeträgen verlieren.
Ja, wenn der Erblasser zum Zeitpunkt des Todes als langjährig ansässig gilt, also in mindestens 10 der letzten 20 Steuerjahre im Vereinigten Königreich ansässig war. Ein Erbschaftsteuerabkommen mit Georgien gibt es nicht. Wie das georgische Verfahren abläuft, steht auf der Seite zum Erben.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Doppelbesteuerungsabkommen Vereinigtes Königreich und Georgien vom 13. Juli 2004 in der Fassung des Protokolls von 2010, Artikel 4, 6, 13 und 23 (gov.uk), HMRC, Double Taxation Relief Manual DT7750 (Inkrafttreten und Anwendung), HMRC, Helpsheet HS263 Relief for foreign tax paid (2026), HMRC, Property Income Manual PIM4702 (Overseas Property Business), HMRC, Helpsheet HS266 Foreign income and gains (FIG) regime (2026), gov.uk: Capital Gains Tax rates und Selling overseas property (Stand Steuerjahr 2026/27), gov.uk: Inheritance Tax if you're a long-term UK resident, HMRC, Inheritance Tax Manual IHTM27161 (Liste der Erbschaftsteuerabkommen, Georgien nicht enthalten), gov.uk: Budget 2025, Overview of Tax Legislation and Rates, Maßnahme 1.4, und Policy Paper Income Tax: changes to tax rates for property, savings and dividend income (eigene Sätze für Vermietungseinkünfte ab 6. April 2027). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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