Kurz erklärt
Eine eingetragene Wohnung in Georgien verkaufen Sie mit einem schriftlichen Vertrag und der Eintragung des Käufers bei der National Agency of Public Registry. Haben Sie die Wohnung länger als zwei Jahre besessen, ist der Gewinn für Privatpersonen von der Einkommensteuer befreit. Bei kürzerer Haltedauer zahlen Sie 5 % auf den Gewinn und erklären ihn bis zum 15. des Folgemonats. Bevor der Erlös ins Ausland geht, prüft Ihre Bank, woher das Geld stammt.
Der Verkauf in vier SchrittenIst die Wohnung noch nicht fertig und nicht auf Sie eingetragen, verkaufen Sie kein Eigentum, sondern treten Ihren Vertrag ab. Dafür gelten andere Regeln.
Vertragsabtretung vor FertigstellungAblauf
So läuft der Verkauf einer eingetragenen Wohnung durch eine Privatperson. Das Eigentum geht erst mit der Eintragung über.
Holen Sie einen aktuellen Registerauszug. Er muss Sie als Eigentümer zeigen und frei von Hypothek oder Pfändung sein, sonst lösen Sie die Belastung vorher oder im selben Termin ab. Suchen Sie Ihren Kaufvertrag und die Belege für den Ausbau heraus, sie bestimmen den Gewinn.
Der Verkauf einer Immobilie braucht nach dem Zivilgesetzbuch einen schriftlichen Vertrag. Viele Verkäufer unterschreiben in einer Public Service Hall, wo der Vertrag gleich zur Eintragung eingereicht wird. Ein Notar ist dafür nicht vorgeschrieben.
Die National Agency of Public Registry trägt den Käufer als Eigentümer ein. Im Standardverfahren dauert das 4 Werktage und kostet 150 GEL. Wer die Gebühr zahlt, regelt der Vertrag. Regeln Sie auch, wann das Geld fließt. Ein Treuhandkonto bei einer Bank, das bei Eintragung auszahlt, schützt Käufer und Verkäufer.
Nach mehr als zwei Jahren Besitz ist der Gewinn befreit. Sonst zahlen Privatpersonen 5 % auf den Gewinn aus einer Wohnung, also Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und belegter Kosten für den Ausbau. Seit dem 1. Januar 2024 erklären und zahlen Sie bis zum 15. des Monats nach dem Verkauf.
Ein Vertreter kann für Sie unterschreiben und die Eintragung beantragen. Die notarielle Vollmacht sollte die Wohnung mit Katastercode nennen, den Mindestpreis, das Konto für die Zahlung und ein Enddatum. Aus dem Ausland braucht sie Apostille und georgische Übersetzung.
Die Überweisung ins Ausland läuft über Ihre Bank. Sie prüft nach dem Geldwäschegesetz Herkunft und Zweck des Geldes und kann dafür Kaufvertrag und Registerauszug verlangen. Fragen Sie vor dem Verkauf, welche Unterlagen sie braucht, und planen Sie einige Tage ein.
Vor dem Verkauf
Die Steuerregeln sind einfach. Fehler entstehen bei der Haltedauer, den Belegen und dem Markt selbst.
Nach Public Ruling Nr. 143 des Finanzministeriums zählen die zwei Jahre ab dem Datum der Urkunde, auf der die Eintragung Ihres Eigentums beruht. Bei selbst gebauten Häusern beginnt die Frist mit der Eintragung als Immobilie. Wer geerbt oder geschenkt bekommen hat und Erbe erster Ordnung des Erblassers oder Schenkers ist, rechnet dessen Besitzzeit hinzu. Haben Sie vor Fertigstellung gekauft, klären Sie vor dem Verkauf, welche Urkunde zählt.
Den steuerpflichtigen Gewinn mindern nur Kosten, die Sie belegen können: Kaufpreis und Ausgaben für Ausbau und Renovierung. Rechnungen ohne Ihren Namen oder ohne Bezug zur Wohnung helfen wenig. Sammeln Sie sie ab dem ersten Tag.
Wer Wohnungen systematisch und organisiert kauft und verkauft, gilt als Unternehmer. Dann gelten weder der Satz von 5 % noch die Befreiung nach zwei Jahren. Bloßer Besitz mehrerer Wohnungen reicht nach der Ergänzung der Public Ruling vom 8. Juni 2026 dafür nicht aus.
Schreiben Sie den tatsächlich gezahlten Preis in den Vertrag. Ein niedrigerer Preis senkt auf dem Papier Ihren Gewinn, ist aber eine falsche Angabe gegenüber dem Revenue Service. Wird der Preis über ein Bankkonto gezahlt, ist der echte Betrag ohnehin nachvollziehbar.
Wie schnell sich eine Wohnung verkaufen lässt, hängt von Lage, Zustand und Angebot ab. Wiederverkäufe konkurrieren mit Neubauten, die Bauträger mit Ratenzahlung anbieten. Rechnen Sie nicht damit, das Geld zu einem bestimmten Termin zu haben.
Häufige Fragen
Steuer, Haltedauer, Verkauf aus der Ferne, Erlös und das Heimatland.
Nicht, wenn Sie die Wohnung als Privatperson länger als zwei Jahre besessen haben. Dann ist der Gewinn befreit. Bei kürzerer Haltedauer zahlen Sie 5 % auf den Gewinn, also auf den Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis und belegter Ausbaukosten.
Seit dem 1. Januar 2024 erklären Privatpersonen einen steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf von Vermögen bis zum 15. des Folgemonats und zahlen bis zum selben Tag. Die Jahreserklärung, die vor dem 1. April fällig ist, deckt den Verkauf nicht ab.
Ja. Ein Vertreter mit notarieller Vollmacht kann den Vertrag unterschreiben und die Eintragung beantragen. Begrenzen Sie die Vollmacht auf diese Wohnung, einen Mindestpreis und ein Konto in Ihrem Namen.
Per Überweisung von Ihrem georgischen Konto. Die Bank verlangt nach dem Geldwäschegesetz Nachweise zur Herkunft des Geldes, etwa Kaufvertrag und Registerauszug. Klären Sie vor dem Verkauf mit der Bank, welche Unterlagen und Fristen für Ihre Überweisung gelten.
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen darf Georgien den Gewinn besteuern, Deutschland stellt ihn frei. Wie die Freistellung in Ihrer Erklärung wirkt, steht auf der Seite zu den Steuern in Deutschland. Im Vereinigten Königreich fällt dagegen Capital Gains Tax an.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Zivilgesetzbuch Georgiens, Art. 183 (Schriftform und Eintragung) (matsne.gov.ge), Steuergesetzbuch Georgiens, Art. 81 Abs. 3 (5 %), Art. 82 Abs. 1 und 4 (Befreiung nach mehr als zwei Jahren, Beginn der Frist) und Art. 153 (matsne.gov.ge), zitiert nach Public Ruling Nr. 143, Verordnung des Finanzministers Nr. 497 vom 26. Dezember 2023 zur Verordnung Nr. 996 über die Steuerverwaltung, Art. 333 (Erklärung und Zahlung bis zum 15. des Folgemonats, ab 1. Januar 2024) (matsne.gov.ge), Finanzministerium Georgiens, Public Ruling Nr. 143 vom 14. Mai 2026, geändert durch Nr. 175 vom 8. Juni 2026 (matsne.gov.ge), National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren und Fristen, Gesetz Georgiens über die Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung (matsne.gov.ge). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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