Mieteinkünfte (Art. 6)
Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dürfen in dem Staat besteuert werden, in dem es liegt. Georgien darf deshalb die Miete aus Ihrer Wohnung dort besteuern.
- Besteuert in
- Georgien
- Österreich
- Befreiung
Steuern in Österreich. Georgien besteuert, Österreich rechnet beim Satz mit.
Kurz erklärt
Wer in Österreich ansässig ist und eine Wohnung in Georgien vermietet, versteuert die Miete nach dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2005 in Georgien. Österreich nimmt Mieteinkünfte und Veräußerungsgewinn von der Besteuerung aus (Art. 23 Abs. 1), darf die Mieteinkünfte aber beim Steuersatz für Ihr übriges Einkommen berücksichtigen. Erklären müssen Sie die Einkünfte deshalb trotzdem. Eine Erbschafts- und Schenkungssteuer erhebt Österreich seit August 2008 nicht mehr.
Was das Abkommen regeltDiese Seite gibt einen Überblick und ersetzt keine Steuerberatung. Die Steuern in Georgien selbst stehen auf einer eigenen Seite.
Mietsteuer und Grundsteuer in GeorgienDas Abkommen
Was das Abkommen zwischen Österreich und Georgien regelt.
Abkommen vom 11. April 2005 (BGBl. III Nr. 60/2006). Protokoll und Zusatzprotokoll (BGBl. III Nr. 83/2018), in Kraft seit 1. März 2013, ändern die Regeln zu Dividenden und Informationsaustausch, nicht die zu Miete und Verkauf.
Verkauf (Art. 13)
Auch den Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung darf Georgien besteuern. Österreich nimmt ihn nach Art. 23 von der Besteuerung aus. Die Immobilienertragsteuer, der besondere Steuersatz von 30 % nach § 30a EStG, fällt für diese Wohnung deshalb grundsätzlich nicht an.
- Besteuert in
- Georgien
- ImmoESt
- grundsätzlich nicht
Methode (Art. 23 Abs. 1)
Österreich vermeidet die Doppelbesteuerung durch Befreiung. Nur bei Dividenden rechnet es die georgische Steuer an. Befreite Einkünfte dürfen bei der Festsetzung der Steuer für das übrige Einkommen einbezogen werden.
- Methode
- Befreiung mit Progressionsvorbehalt
- Anrechnung
- nur bei Dividenden
Multilaterales Instrument
Ob das Multilaterale Instrument der OECD das Abkommen ändert, zeigt der synthetisierte Text. Das Finanzministerium erstellt ihn, sobald das Instrument für ein Abkommen in Kraft tritt, und stellt ihn in seine DBA-Liste. Prüfen Sie dort mit Ihrer Steuerberatung die Fassung für Ihr Steuerjahr.
- Fundstelle
- DBA-Liste des BMF
- Prüfen
- Stand für Ihr Steuerjahr
Erbschaft und Schenkung
Österreich erhebt seit dem 1. August 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Schenkungen von Geld, Forderungen oder Gesellschaftsanteilen, etwa für den Kauf, sind aber ab bestimmten Wertgrenzen binnen drei Monaten dem Finanzamt anzuzeigen (§ 121a BAO). Grundstücke fallen nicht unter diese Pflicht. Was in Georgien bei einem Erbfall gilt, steht auf der Seite zum Erben.
- Erbschaftssteuer
- keine seit August 2008
- Schenkung
- Anzeige nach § 121a BAO
In der Erklärung
Was Sie in Österreich tun.
Die Grundzüge für unbeschränkt Steuerpflichtige. Ihren Fall klärt eine Steuerberaterin oder ein Steuerberater.
Einkünfte nach österreichischem Recht ermitteln
Für den Progressionsvorbehalt zählt nicht die georgische Bruttomiete, sondern der Überschuss nach österreichischem Recht: Mieteinnahmen abzüglich Werbungskosten wie Abschreibung, Zinsen und Verwaltung.
Erklärung mit E1 und E1b
Die Einkünfte gehören in die Einkommensteuererklärung E1. Die Beilage E1b dient der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Welche Kennzahlen für ausländische Einkünfte gelten, steht in der Ausfüllhilfe des BMF zum jeweiligen Jahr.
Verluste
Für einen Verlust aus der Wohnung in Georgien gelten die Regeln des § 2 Abs. 8 EStG für ausländische Einkünfte. Wie er sich auswirkt, hängt vom Einzelfall ab.
Belege aus Georgien
Bewahren Sie Kaufvertrag, Registerauszug, Mietabrechnungen und georgische Steuerbescheide auf, soweit nötig übersetzt. Das Finanzamt kann sie verlangen.
Meldung an die OeNB
Erwerb und Abgabe einer ausländischen Liegenschaft durch Inländer, auch durch Erbschaft oder Schenkung, erhebt die Oesterreichische Nationalbank ab einem Wert von 100.000 Euro (Erhebung AWVLM). Die Meldung ist bis zum 15. des Folgemonats fällig. Sie dient der Statistik und ist keine Steuer.
Häufige Fragen
Fragen zu Steuern in Österreich.
Mieteinnahmen, Immobilienertragsteuer, Progressionsvorbehalt, Erbschaft und der Unterschied zu Deutschland.
Muss ich Mieteinnahmen aus Georgien in Österreich versteuern?
Nicht direkt. Nach dem Abkommen besteuert Georgien die Miete, Österreich stellt sie frei. Die Einkünfte erhöhen aber den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen und gehören deshalb in die Erklärung.
Fällt Immobilienertragsteuer an, wenn ich die Wohnung in Georgien verkaufe?
Für eine Wohnung in Georgien grundsätzlich nicht, weil Österreich den Gewinn nach Art. 23 des Abkommens freistellt. Georgien darf den Gewinn besteuern; nach mehr als zwei Jahren Besitz ist er dort steuerfrei.
Was bedeutet Progressionsvorbehalt?
Befreite ausländische Einkünfte werden nicht selbst besteuert, aber bei der Berechnung des Steuersatzes einbezogen. Wer neben dem Gehalt Mieteinkünfte aus Georgien hat, zahlt auf das Gehalt deshalb einen höheren Durchschnittssatz.
Gibt es in Österreich Erbschaftssteuer auf die Wohnung?
Nein. Österreich erhebt seit dem 1. August 2008 keine Erbschafts- und Schenkungssteuer. Zu prüfen bleiben die Regeln in Georgien und die Meldepflicht für bestimmte Schenkungen.
Gilt in Österreich dasselbe wie in Deutschland?
Im Ergebnis ähnlich, im Detail nicht. Beide Abkommen stellen Mieteinkünfte mit Progressionsvorbehalt frei. Österreich hat eigene Regeln für Grundstücksgewinne, Verluste, Schenkungen und Formulare.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Abkommen zwischen der Republik Österreich und Georgien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vom 11. April 2005, BGBl. III Nr. 60/2006, Art. 6, 13 und 23 (ris.bka.gv.at), Protokoll und Zusatzprotokoll zur Abänderung des Abkommens, BGBl. III Nr. 83/2018, in Kraft seit 1. März 2013 (ris.bka.gv.at), Erläuterungen zur Regierungsvorlage, 892 der Beilagen XXII. GP (parlament.gv.at): Befreiungsmethode mit Progressionsvorbehalt, Anrechnung nur bei Dividenden, Bundesministerium für Finanzen (bmf.gv.at): Multilaterales Instrument; DBA-Liste mit synthetisierten Texten, Einkommensteuergesetz 1988, § 2 Abs. 8 und § 30a; Bundesabgabenordnung, § 121a; BMF: Schenkungsmeldung, Bundesministerium für Finanzen (bmf.gv.at): Formulare E1 und E1b mit Ausfüllhilfen, Oesterreichische Nationalbank (oenb.at): Meldung AWVLM, grenzüberschreitende Kapitaltransfers und Immobilien. Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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