Kurz erklärt
Wer in der Schweiz wohnt, zahlt auf Ertrag und Wert einer Wohnung in Georgien keine Schweizer Steuer: Die Steuerpflicht erstreckt sich nicht auf Grundstücke im Ausland (Art. 6 DBG). Ertrag und Wert der Wohnung zählen aber für den Steuersatz auf Ihr übriges Einkommen und Vermögen. Deshalb gehört die Wohnung in die kantonale Steuererklärung. Schulden und Schuldzinsen werden nach dem Verhältnis Ihrer Vermögenswerte auf die Schweiz und Georgien verteilt.
Die GrundsätzeDiese Seite nennt keine kantonalen Zahlen und ersetzt keine Steuerberatung. Tarife und Formulare legt Ihr Kanton fest.
Wohnung in Georgien erben und vererbenRechtsgrundlagen
Die Grundsätze für unbeschränkt Steuerpflichtige, Stand November 2026. Die Kantone wenden sie mit eigenen Tarifen und Formularen an.
Die unbeschränkte Steuerpflicht erstreckt sich nicht auf Grundstücke im Ausland (Art. 6 Abs. 1 DBG), und die kantonalen Steuergesetze folgen demselben Grundsatz. Die Schweiz stellt die Wohnung damit schon nach eigenem Recht frei, unabhängig vom Abkommen.
Für den Steuersatz zählt das gesamte weltweite Einkommen (Art. 7 Abs. 1 DBG). Der Ertrag der Wohnung in Georgien erhöht also den Satz auf Ihr übriges Einkommen. Für die kantonale Vermögenssteuer gilt das Gleiche mit dem Wert der Wohnung.
Das Abkommen vom 15. Juni 2010 (SR 0.672.936.01, in Kraft seit 7. Juli 2011) gibt Georgien das Besteuerungsrecht für Ertrag, Veräußerungsgewinn und Vermögen der Wohnung (Art. 6, 13 und 22). Die Schweiz nimmt sie aus und darf den Satz anwenden, der ohne die Befreiung gälte (Art. 23 Abs. 2).
Hypotheken und andere private Schulden werden nicht einem Objekt zugeordnet, sondern im Verhältnis der Aktiven auf die Schweiz und das Ausland verteilt. Ein Teil Ihrer Schweizer Hypothekarzinsen kann dadurch auf Georgien entfallen und mindert Ihr Schweizer Einkommen nicht mehr.
Nutzen Sie die Wohnung selbst, zählt ihr Eigenmietwert bis Ende 2028 für die Satzbestimmung. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 beschlossen, die Abschaffung des Eigenmietwerts auf den 1. Januar 2029 in Kraft zu setzen. Wie Kantone ausländische Ferienwohnungen danach behandeln, zeigen die Ausführungsbestimmungen.
In der Erklärung
Die Formulare unterscheiden sich je nach Kanton, die verlangten Angaben sind ähnlich.
Führen Sie die Wohnung mit Adresse, Erwerbsjahr, Wert und Ertrag im Liegenschaftenverzeichnis auf, gekennzeichnet als ausländische Liegenschaft. Beträge in Dollar oder Lari rechnen Sie nach den Vorgaben Ihres Kantons in Franken um.
Für die Satzbestimmung zählt der Nettoertrag nach Schweizer Recht, also Miete abzüglich Unterhaltskosten. Ein Verlust aus der Wohnung wird nicht von Ihrem Schweizer Einkommen abgezogen, zählt aber für den Satz (Art. 6 Abs. 3 DBG).
Die Steuerverwaltung verteilt Schulden und Zinsen nach dem Verhältnis Ihrer Vermögenswerte. Halten Sie Belege zu Kaufpreis, Wert und Finanzierung der Wohnung bereit.
Einen Gewinn aus dem Verkauf der Wohnung besteuert die Schweiz nicht, weil das ausländische Grundstück ausgenommen ist. Georgien darf ihn besteuern; nach mehr als zwei Jahren Besitz ist er dort steuerfrei.
Tarife, Bewertung ausländischer Liegenschaften, Formulare sowie Erbschafts- und Schenkungssteuern regeln die Kantone. Fragen Sie Ihre kantonale Steuerverwaltung oder eine Steuerberaterin.
Häufige Fragen
Steuerpflicht, Satzbestimmung, Schuldzinsen, Eigenmietwert und Abkommen.
Nicht direkt. Ausländische Grundstücke sind von der Schweizer Steuerpflicht ausgenommen. Ertrag und Wert zählen aber für den Steuersatz, deshalb gehört die Wohnung in die Steuererklärung.
Die Steuer auf Ihr Schweizer Einkommen wird zu dem Satz berechnet, der für Ihr gesamtes weltweites Einkommen gälte. Die Wohnung in Georgien wird selbst nicht besteuert, hebt aber den Satz. Bei der Vermögenssteuer funktioniert es gleich.
Nicht unbedingt. Schulden und Schuldzinsen werden nach dem Verhältnis Ihrer Vermögenswerte auf die Schweiz und Georgien verteilt. Der Anteil, der auf Georgien entfällt, mindert Ihr Schweizer Einkommen nicht.
Der Bundesrat setzt die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Dann entfällt der Eigenmietwert auf selbst genutztes Wohneigentum, und die damit verbundenen Abzüge werden eingeschränkt. Was das für ausländische Wohnungen im Detail heißt, regeln Bund und Kantone in der Umsetzung.
Ja, vom 15. Juni 2010, in Kraft seit 7. Juli 2011 (SR 0.672.936.01). Georgien darf Ertrag, Gewinn und Vermögen der Wohnung besteuern, die Schweiz stellt sie frei und wendet den Satzvorbehalt an.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer (DBG), Art. 6 und 7 (fedlex.admin.ch), Abkommen zwischen der Schweiz und Georgien zur Vermeidung der Doppelbesteuerung vom 15. Juni 2010, SR 0.672.936.01, Art. 6, 13, 22 und 23 (fedlex.admin.ch), Eidgenössische Steuerverwaltung (estv.admin.ch): DBA Georgien; Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, Eidgenössische Steuerverwaltung (estv.admin.ch), Medienmitteilung vom 1. April 2026: Bundesrat setzt Abschaffung des Eigenmietwerts auf 1. Januar 2029 in Kraft, Kantonales Steueramt Zürich, Zürcher Steuerbuch Nr. 5.3: Internationale Steuerausscheidung bei Grundstücken (zh.ch). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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