Kurz erklärt
Bulgarien ist seit 2007 in der EU und zahlt seit dem 1. Januar 2026 mit dem Euro. Beim Kauf fallen dort eine kommunale Grunderwerbsteuer von 0,1 bis 3 % sowie Notar- und Registergebühren an. In Georgien gibt es keine Grunderwerbsteuer; Pflicht ist nur die Eintragung ab 150 GEL. Auf Mieteinnahmen zahlen Privatpersonen in Bulgarien 10 %, in Georgien 5 % auf Wohnraummiete.
Zum VergleichFür EU-Bürger bietet Bulgarien Freizügigkeit und EU-Recht. Georgien bietet geringere Kaufnebenkosten und eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz.
Wohnung in Batumi kaufenVergleich
Die Rechtslage für ausländische Privatkäufer einer Neubauwohnung, Stand November 2026.
Der Vergleich beschreibt die allgemeine Rechtslage, keine Garantie für einzelne Projekte.
Keine Grunderwerbsteuer, Eintragung ab 150 GEL
Kommunale Grunderwerbsteuer, dazu Notar und Eintragung
Den Steuersatz in Bulgarien legt jede Gemeinde selbst fest. Fragen Sie ihn für den Ort Ihrer Wohnung ab.
EU-Beitrittskandidat seit Dezember 2023
EU-Mitglied seit 2007, EU-Recht gilt
In Bulgarien entfällt für Käufer aus dem Euroraum jedes Währungsrisiko. In Georgien rechnen Sie in US-Dollar.
Agrarland nur in gesetzlichen Ausnahmen
Bürger anderer Länder besitzen keinen Boden direkt
Bei einer Wohnung spielt das selten eine Rolle. Bei einem Haus mit Grundstück schon.
Auf Wohnraummiete für Privatpersonen, ohne Kostenabzug
Pauschalsatz der Einkommensteuer, nach gesetzlichem Kostenabzug
Steuern im Heimatland können in beiden Fällen dazukommen. Lassen Sie das beraten.
Befristete Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz
Für andere regelt das Ausländergesetz den Aufenthalt
EU-Bürger brauchen für Bulgarien keinen Titel. Ob ein Kauf Bürgern anderer Staaten einen Aufenthalt öffnet, beantwortet die Direktion Migration des Innenministeriums (mvr.bg).
Projekte in Batumi können Sie direkt nebeneinander vergleichen.
Projekte vergleichenDie Regeln
Die Zahlen hinter dem Vergleich, mit der jeweiligen Rechtsgrundlage.
Nach dem Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren erhebt die Gemeinde eine Steuer auf den entgeltlichen Erwerb von Immobilien. Der Gemeinderat setzt den Satz zwischen 0,1 und 3 % fest (Art. 47 Abs. 2). Grundlage ist der vereinbarte Preis oder der Steuerwert, je nachdem, welcher höher ist. Dazu kommen die Notargebühr nach der Gebührenordnung zum Notargesetz und die Gebühr der Registeragentur.
In Georgien gibt es keine Grunderwerbsteuer. Die Eintragung bei der Public Registry kostet im Standardverfahren 150 GEL und dauert 4 Werktage. Eine notarielle Beurkundung ist für den Kaufvertrag nicht vorgeschrieben.
Nach Art. 22 der bulgarischen Verfassung erwerben Ausländer Land nur nach den Bedingungen des EU-Beitritts, nach einem ratifizierten Vertrag oder durch gesetzliche Erbfolge. Bürger der EU und des EWR dürfen deshalb Grundstücke kaufen. Bürger anderer Länder können eine Wohnung kaufen. Für ein Haus mit eigenem Grundstück gründen viele eine Gesellschaft in Bulgarien. Lassen Sie diesen Weg vorher beraten.
Bulgarien besteuert das Einkommen von Privatpersonen mit einem Pauschalsatz von 10 %. Von Mieteinnahmen zieht das Einkommensteuergesetz vorher pauschal 10 % als Kosten ab (Art. 31). Für Eigentümer ohne Wohnsitz in Bulgarien können andere Regeln gelten. In Georgien zahlen Privatpersonen auf Wohnraummiete 5 % der Bruttomiete und erklären die Einnahmen vor dem 1. April des Folgejahres.
Fazit
Die Entscheidung hängt weniger von der Küste ab als von Recht, Währung und Kosten.
Sie EU-Bürger sind, im Euro bleiben und EU-Recht im Rücken haben wollen. Dafür zahlen Sie höhere Kaufnebenkosten und eine höhere Steuer auf Miete.
Sie die Nebenkosten niedrig halten wollen, mit Preisen in US-Dollar leben können oder als Käufer außerhalb der EU eine Aufenthaltserlaubnis über Immobilienbesitz suchen.
Lassen Sie Vertrag, Eigentum des Bauträgers und Baugenehmigung von einem unabhängigen Anwalt prüfen. Klären Sie die Regeln zur Ferienvermietung vor dem Kauf.
Projekte in Batumi
Diese Projekte sind auf AcrossEstate veröffentlicht. Jede Projektseite zeigt Unterlagen, Zahlungsplan und laufende Kosten.
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Zur ProjektsucheHäufige Fragen
Nebenkosten, Euro, Grundstücke, Steuern und Aufenthalt.
Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Gemeinde zwischen 0,1 und 3 %. Dazu kommen Notar- und Registergebühren sowie oft ein Anwalt. In Georgien fällt keine Grunderwerbsteuer an, Pflicht ist nur die Eintragung ab 150 GEL.
Seit dem 1. Januar 2026. Der Umrechnungskurs wurde auf 1,95583 Lew für einen Euro festgelegt.
Direkt in der Regel nicht, denn die Verfassung erlaubt Ausländern Landbesitz nur nach EU-Recht oder einem Staatsvertrag. Eine Wohnung können Sie kaufen. Für ein Haus mit Grundstück gründen viele Käufer eine Gesellschaft in Bulgarien.
Bulgarien erhebt 10 % Einkommensteuer, nachdem pauschal 10 % der Miete als Kosten abgezogen sind. Georgien erhebt bei Privatpersonen 5 % auf die Bruttomiete aus Wohnraum. Steuern im Heimatland können dazukommen.
EU-Bürger brauchen keinen Titel und melden sich bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten an. Für Bürger anderer Staaten regelt das bulgarische Ausländergesetz, aus welchen Gründen ein Aufenthalt erlaubt wird. Ob Ihr Fall darunter fällt, beantwortet die Direktion Migration des Innenministeriums (mvr.bg). Georgien erteilt eine befristete Aufenthaltserlaubnis ab 150.000 US-Dollar Immobilienwert.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Europäische Zentralbank (ecb.europa.eu): Bulgarien im Euroraum seit 1. Januar 2026, Bulgarien: Gesetz über die örtlichen Steuern und Gebühren, Art. 46 und 47; Notargesetz mit Gebührenordnung, Verfassung der Republik Bulgarien, Art. 22 (parliament.bg), Bulgarien: Gesetz über die Einkommensteuer natürlicher Personen, Art. 31; Nationale Agentur für Einnahmen (nap.bg), Innenministerium Bulgariens, Direktion Migration (mvr.bg): Aufenthalt für Ausländer, National Agency of Public Registry (napr.gov.ge): Gebühren und Fristen, Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Der Vergleich mit der Türkei, die Kaufnebenkosten in Georgien und der Kauf in Batumi.
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