Kurz erklärt
Kroatien ist seit 2013 in der EU und zahlt seit dem 1. Januar 2023 mit dem Euro. Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fallen 3 % Grunderwerbsteuer an, und Käufer außerhalb der EU brauchen eine Genehmigung des Justizministeriums. In Georgien gibt es weder Grunderwerbsteuer noch Genehmigung; Pflicht ist nur die Eintragung ab 150 GEL. Viele private Ferienvermieter in Kroatien zahlen eine Pauschale pro Bett; in Georgien gelten 5 % auf Wohnraummiete, wobei die Einstufung von Kurzzeitvermietung gesondert zu prüfen ist.
Zum VergleichSeit 2025 erheben kroatische Gemeinden eine Grundsteuer auf Wohnungen, die weder dauerhaft bewohnt noch langfristig vermietet sind. Das trifft typische Ferienwohnungen.
Die Regeln im DetailVergleich
Die ersten beiden Fälle trennen Eigennutzung und Vermietung, die beiden anderen betreffen jeden Kauf. Stand November 2026.
Der Vergleich beschreibt die allgemeine Rechtslage, keine Garantie für einzelne Projekte.
Erst über 100.000 GEL Familieneinkommen im Jahr
Seit 2025 auf nicht dauerhaft bewohnte Wohnungen
Aus Süddeutschland und Österreich ist Kroatien mit dem Auto erreichbar. Dafür kostet die Ferienwohnung dort jedes Jahr Grundsteuer.
Auf Wohnraummiete, Einstufung bei Kurzzeitvermietung prüfen
Für private Vermieter mit Genehmigung, dazu Kurtaxe
Die kroatische Pauschale hängt nicht vom Umsatz ab. Bei guter Auslastung ist sie günstig, bei schwacher fällt sie stark ins Gewicht.
Keine Grunderwerbsteuer, Eintragung ab 150 GEL
Grunderwerbsteuer, bei Neubau mit Mehrwertsteuer entfällt sie
Notar, Grundbuch und Anwalt kommen in Kroatien dazu.
Keine Genehmigung für Wohnungen
Zustimmung des Justizministeriums, Gegenseitigkeit
EU-Bürger kaufen in Kroatien frei. Für Briten, Schweizer und andere Käufer außerhalb der EU dauert der Kauf durch die Genehmigung länger, bis eine beschlossene Gesetzesänderung für OECD-Staaten greift.
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Projekte vergleichenDie Regeln
Grunderwerbsteuer, Genehmigung, Vermietung und Grundsteuer in Kroatien, dazu die georgische Seite.
Nach dem Gesetz über die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer 3 % des Marktwerts. Die Steuer fällt an, wenn der Erwerb nicht der Mehrwertsteuer unterliegt. Kaufen Sie einen Neubau, bei dem der Bauträger 25 % Mehrwertsteuer berechnet, entfällt sie. Die Mehrwertsteuer ist dann im Preis enthalten.
Bürger der EU kaufen in Kroatien wie Inländer. Bürger anderer Staaten brauchen nach dem Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte die Zustimmung des Justizministers, sonst ist der Vertrag nichtig. Sie setzt Gegenseitigkeit voraus: Ihr Heimatland muss kroatischen Bürgern denselben Erwerb erlauben. Die Änderung NN 52/2025 stellt Bürger von EWR- und OECD-Staaten wie Großbritannien, der Schweiz und den USA Inländern gleich, aber erst ab dem OECD-Beitritt Kroatiens. Im November 2026 war er noch nicht vollzogen. Für Agrarland gilt ein eigenes Gesetz.
Private Vermieter mit Genehmigung für Gästezimmer und Ferienwohnungen können ihr Einkommen pauschal pro Bett versteuern. Den Betrag legt die Gemeinde per Beschluss fest, Kurtaxe und Beitrag zum Tourismusverband kommen dazu. Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Gemeinden außerdem eine Grundsteuer von 0,60 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche im Jahr. Sie fällt an, wenn die Wohnung weder dauerhaft bewohnt noch mindestens zehn Monate im Jahr mit gemeldetem Vertrag langfristig vermietet ist.
Georgien erhebt keine Grunderwerbsteuer und verlangt keine Genehmigung für den Kauf einer Wohnung durch Ausländer. Die Eintragung kostet im Standardverfahren 150 GEL. Privatpersonen zahlen auf Wohnraummiete 5 %, Grundsteuer seit Herbst 2026 erst über 100.000 GEL Familieneinkommen.
Fazit
Kroatien punktet mit Nähe und EU-Recht, Georgien mit Kosten und einfachem Kauf.
Sie EU-Bürger sind, die Wohnung mit dem Auto erreichen und selbst nutzen wollen und die jährliche Grundsteuer und 3 % beim Kauf einplanen.
Sie niedrige Kaufnebenkosten wollen, außerhalb der EU leben oder die Wohnung vor allem vermieten wollen und eine Steuer auf die Miete einer Pauschale pro Bett vorziehen.
Klären Sie die Regeln zur Ferienvermietung im Gebäude und in der Gemeinde vor dem Kauf. Lassen Sie Vertrag und Grundbuch von einem unabhängigen Anwalt prüfen.
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Zur ProjektsucheHäufige Fragen
Grunderwerbsteuer, Genehmigung, Vermietung, Grundsteuer und Euro.
3 % des Marktwerts. Bei Neubauten, die der Bauträger mit 25 % Mehrwertsteuer verkauft, fällt sie nicht an. In Georgien gibt es keine Grunderwerbsteuer.
Ja, mit Zustimmung des Justizministeriums. Sie setzt Gegenseitigkeit mit Ihrem Heimatland voraus. EU-Bürger kaufen ohne Genehmigung.
Viele private Vermieter mit Genehmigung zahlen eine jährliche Pauschale pro Bett, deren Höhe die Gemeinde festlegt. Dazu kommen Kurtaxe und Beitrag zum Tourismusverband. In Georgien gelten für Privatpersonen 5 % auf Wohnraummiete; wie Kurzzeitvermietung eingestuft wird, prüfen Sie vorab.
Seit dem 1. Januar 2025 erheben die Gemeinden 0,60 bis 8,00 Euro pro Quadratmeter im Jahr auf Wohnungen, die weder dauerhaft bewohnt noch mindestens zehn Monate im Jahr langfristig vermietet sind. Den Satz in diesem Rahmen legt jede Gemeinde selbst fest.
Seit dem 1. Januar 2023. In Georgien werden Neubauwohnungen oft in US-Dollar angeboten, die Landeswährung ist der Lari.
Zuletzt geprüft am 2. November 2026. Quellen: Europäische Zentralbank (ecb.europa.eu): Kroatien im Euroraum seit 1. Januar 2023, Kroatische Steuerverwaltung (porezna-uprava.gov.hr): Grunderwerbsteuer, Vermietung an Touristen, Grundsteuer nach dem Gesetz über lokale Steuern, Kroatien: Gesetz über die Grunderwerbsteuer (NN 115/16, 106/18), Kroatien: Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte, Art. 354 bis 358a; Änderung NN 52/2025, gültig ab dem OECD-Beitritt (Regierungsentwurf vom 27. Februar 2025, sabor.hr), Ministerium für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation Kroatiens (mpudt.gov.hr): Erwerb durch ausländische Staatsangehörige, Kroatisches Finanzministerium (mfin.gov.hr): Kroatien und die OECD, Beschlüsse der Gemeinden zur Pauschalsteuer auf Vermietung, zum Beispiel Stadt Krk (grad-krk.hr), Steuergesetzbuch Georgiens (matsne.gov.ge); National Agency of Public Registry (napr.gov.ge). Dieser Ratgeber ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
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